Jesteś tutaj: Strona główna Poradnik Sytuacje podatkowe Wynajem i sprzedaż mieszkania lub domu

Wynajem i sprzedaż mieszkania lub domu

▪ 27 czerwca 2013 r. ▪ Zaktualizowano: 12 grudnia 2023 r. ▪ Autor: Dorota Łesak

Wynajmując komuś mieszkanie jak i sprzedając nieruchomość jesteśmy zobowiązani do zapłaty podatku od uzyskanych z tego tytułu przychodów. Wysokość podatku zależy od rodzaju najmu. W poniższym artykule poruszamy aspekty podatkowe najmu prywatnego oraz przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości z uwzględnieniem regulacji Polskiego Ładu.

Wynajem i sprzedaż mieszkania lub domu

Spis treści

  1. Najem prywatny do końca 2022 r.
  2. Najem prywatny 2024
  3. Co stanowi przychód z najmu prywatnego?
  4. Najem zwolniony od podatku
  5. Wynajmowane mieszkanie współwlasnością małżonków - jak rozliczyć?
  6. Zbycie nieruchomości i praw majątkowych

Najem prywatny do końca 2022 r.

W pierwszej kolejności rozróżnienia wymagają dwie formy najmu:

  1. najem prywatny,
  2. najem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W ustawie o PIT najem został zdefiniowany jako jedno ze źródeł przychodów i jest rozliczany analogicznie jak jego pokrewne postacie tzn. podnajem, dzierżawa czy poddzierżawa.

Do końca 2022 r. podatnicy mogli wybrać jedną z dwóch form opodatkowania świadczonego przez nich najmu prywatnego:


Czym różni się opodatkowanie najmu prywatnego na skali podatkowej od ryczałtowego sposobu opodatkowania? Po pierwsze wśród tych dwóch form obowiązują inne stawki podatku. Dotychczas większość podatników decydowała się na opodatkowanie tej formy zarobkowej wedle skali podatkowej (obecnie stawki 12% oraz 32%). Głównym atutem rozliczenia w ramach zasad ogólnych była jednak nie tyle stawka daniny, co możliwość rozliczenia kosztów uzyskania przychodu w ramach świadczonego najmu. Konstrukcja podatku dochodowego (opodatkowanie dochodu czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania) sprawiała w obliczu wielu wydatków podatników, że w rezultacie nierzadko wartość PIT odprowadzanego do urzędu skarbowego wynosiła zero bądź była bliska tej kwoty.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych oferuje natomiast niższe stawki podatku:

  • 8,5% od przychodów nieprzekraczających 120 000 zł,
  • 12,5% od nadwyżki przychodów ponad 120 000 zł.


O ile na pierwszy rzut oka, stawki ryczałtu wydają się być konkurencyjną względem skali podatkowej formą opodatkowania najmu prywatnego, to należy zwrócić uwagę, że w ramach rozliczenia na PIT-28 podatnikom nie przysługuje możliwość uwzględnienia kosztów uzyskania przychodu.

Wraz z początkiem 2023 roku – za sprawą wejścia w życie szeregu ustaw podatkowych Nowego Polskiego Ładu – doszło do zrewolucjonizowania sposobu opodatkowania najmu prywatnego na niekorzyść podatników osiągających z tego tytułu przychody.

Najem prywatny 2024

Od roku rozliczeniowego za 2023 podatnikom nie będzie przysługiwać możliwość wyboru formy opodatkowania na potrzeby rozliczenia najmu prywatnego. Każda osoba wynajmująca swoją nieruchomość jest zobowiązania do zastosowania dla tego źródła przychodu ryczałtowej formy opodatkowania.

Więcej na temat rozliczenia najmu prywatnego od początku 2023 roku dowiesz się z artykułu Najem prywatny a ryczałt ewidencjonowany.

Co stanowi przychód z najmu prywatnego?

Podatek płacimy od faktycznie otrzymanych przychodów (od czynszu). Jeśli najemca spóźnia się z opłatą czynszu, to podatek odprowadzamy ze ten miesiąc, w którym czynsz otrzymaliśmy. Jest to reguła mająca zastosowanie dla obu wyżej omawianych form opodatkowania.

Przykład:

W styczniu podpisaliśmy umowę najmu mieszkania. Według umowy, najemca powinien nam płacić umówiony czynsz co miesiąc. Najemca opóźniał się z zapłatą i pierwszy czynsz otrzymaliśmy dopiero w lipcu. W okresie od stycznia do czerwca nie powstał u nas jednak przychód i nie mieliśmy obowiązku zapłaty podatku, mimo że przez ten okres wynajmowaliśmy mieszkanie.

Do przychodów z tytułu najmu prywatnego nie zalicza się opłat najemcy za używane media oraz opłat za telefon – gdy nie są ustalane w sposób ryczałtowy.

Najem zwolniony od podatku

Podatku od wynajmu nie musimy płacić, jeżeli wynajmujemy do 5 pokoi w budynkach na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym.

Rekomendujemy - nie musisz czytać dalej

Powierz rozliczenie PIT darmowemu programowi PITax.pl, który wszystko za Ciebie obliczy.

Czytelny kreator da Ci poczucie pewności, że formularze zostaną wypełnione prawidłowo, a Ty nie popełnisz błędu. Przez całe rozliczenie masz dostęp do wiedzy ekspertów oraz pomocy technicznej.

Rozpocznij rozliczenie! 
lub przeczytaj więcej dlaczego warto rozliczyć się w PITax.pl: Dlaczego PITax.pl?

Wynajmowane mieszkanie współwlasnością małżonków - jak rozliczyć?

Gdy wynajmowane mieszkanie należy do wspólności majątkowej małżonków to każdy z małżonków powinien rozliczyć dochód z wynajmu odrębnie, proporcjonalnie do prawa udziału w zysku (np. po połowie).

Uwaga! Aby najem mógł być rozliczony tylko przez jednego z małżonków, należy złożyć do urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z małżonków będzie odprowadzał podatek z najmu.

Zbycie nieruchomości i praw majątkowych

Podatek dochodowy od osób fizycznych musimy zapłacić również w przypadku uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia:

  • nieruchomości lub ich części,

  • udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,

  • prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

  • prawa wieczystego użytkowania gruntów.


Jesteśmy do tego zobowiązani tylko w przypadku, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli nieruchomość lub prawa majątkowe sprzedajemy po 5 latach od ich nabycia lub wybudowania jesteśmy zwolnieni z płacenia podatku.

Sposób rozliczenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa wieczystego użytkowania gruntu) zależy od daty nabycia zbywanej nieruchomości lub prawa.

Jeżeli zbywaną nieruchomość lub prawo nabyliśmy do końca 2006 roku składamy deklarację PIT-23. Jeśli nastąpiło to w latach 2007-2008, to rozliczenia podatku dokonujemy w zeznaniu PIT-36, PIT-36L lub PIT-38. Inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku nabycia po dniu 31 grudnia 2008 roku, wówczas właściwym formularzem będzie zeznanie roczne PIT-39.

 

Spec. ds. Rachunkowości i Finansów

Dorota Łesak

Absolwentka administracji publicznej na Uniwersytecie Wrocławskim. Uzyskała dwa tytuły zawodowe: administratywisty oraz technika ekonomisty, co przekłada się na doskonałe kwalifikacje w zakresie rozliczeń podatkowych. Specjalizuje się w rozliczeniach PIT. (...)

Darmowe rozliczenie Bezpieczna wysyłka Wsparcie ekspertów Średnia ocena 12 lat na rynku 5 razy więcej ulg

Zalety rozliczenia PIT
z PITax.pl

Zaleta PITax.pl

korzystne rozliczenie – podpowiadamy jak zapłacić możliwie niski podatek

Zaleta PITax.pl

system zgodny z najnowszymi przepisami podatkowymi

Zaleta PITax.pl

z weryfikatorem poprawności wprowadzonych danych

Zaleta PITax.pl

z oficjalnym Urzędowym Poświadczeniem Odbioru (UPO)

Sprawdź najwyżej oceniany w Polsce program do rozliczeń PIT

PITax.pl Łatwe Podatki to wygodny, szybki i darmowy sposób na Twoje PITy.

Rozlicz PIT Online

Program ten umożliwia swobodny wybór i przekazanie 1,5% podatku dochodowego od osób fizycznych wybranej Organizacji Pożytku Publicznego.

Pomoc Techniczna

  • 534 30 50 40
  • pn-pt 9:00 – 17:00
  • ikona emailpomoc@pitax.pl

Krajowa Informacja Skarbowa

  • 22 330 0 330
  • pn-pt 8:00 – 18:00