Odpisy amortyzacyjne w PIT od wynajmu

620x100 dziecinnie proste

Dochody z najmu mieszkania można opodatkować w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub na zasadach ogólnych z zastosowaniem skali podatkowej. Przyjęcie metody opodatkowania na zasadach ogólnych pozwala na odpisanie od przychodów kosztów ich uzyskania. Jednym z takich kosztów może być amortyzacja wynajmowanej nieruchomości

Pojęcie amortyzacji

Amortyzacja jest to koszt związany ze stopniowym zużywaniem i co się z tym wiąże, utratą wartości środka trwałego lub wartości niematerialnych i prawnych.

Z amortyzacją łączy się pojęcie umorzenia, czyli wyrażenia wartości zużycia środka trwałego (wartości niematerialnej i prawnej) od początku jego używania. Inaczej mówiąc umorzenie to zakumulowana w określonym czasie amortyzacja.

Przykład: środek trwały ma wartość początkową 100 000 zł. Amortyzacja w pierwszym roku użytkowania środka trwałego wyniosła 10 000 zł, w drugim również 10 000 zł. Umorzenie środka trwałego po dwóch latach użytkowania wynosi 20 000 zł.

Amortyzacja może być prowadzona do momentu, gdy:

  • suma odpisów zrówna się z wartością początkową pomniejszoną w niektórych przypadkach o przewidywaną wartość odzyskiwalną,
  • składnik majątku zostanie sprzedany, oddany,
  • z innych powodów wycofany z użytkowania, np. likwidacja

Co podlega amortyzacji

Amortyzacji podlegają jako środki trwałe:

  • budynki lub udział we współwłasności budynku,
  • lokale stanowiące odrębną własność lub współwłasność.

Amortyzacji podlegają też jako prawa niematerialne i prawne:

  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
  • spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Natomiast przepisy podatkowe nie pozwalają  amortyzować gruntów (z wyjątkiem tych, które służą wydobyciu kopalin metodą odkrywkową) i prawa użytkowania wieczystego gruntów..

Ustalenie wartości początkowej

Aby dokonywać odpisów amortyzacyjnych, musimy mieć ustaloną wartość początkową lokalu. Można to zrobić na kilka sposobów.

  • Wartością początkową zakupionej nieruchomości jest cena jej nabycia. Obejmuje ona poza ceną samej nieruchomości, również wszelkie związane z zakupem opłaty. Można tu zaliczyć np. koszty wyceny nieruchomości, opłaty notarialne za sporządzenie aktu, opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty pośrednika, który pomagał nam prowadzić transakcję. Jeśli wzięliśmy kredyt na zakup lokalu, a od chwili zapłaty pierwszej raty bankowi do wynajęcia jej  upłynęło trochę czasu, to zapłacone w tym czasie odsetki mogą być doliczone do wartości początkowej.
  • W przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego cała cena zakupu dotyczy zakupu tego prawa.
  • Jeżeli częścią transakcji zakupu nieruchomości jest przeniesienie własności lub współwłasności do gruntu, ustalenie wartości początkowej może nastręczać pewne trudności. Wynika to z przepisu, że grunty nie podlegają amortyzacji, tak  więc z ceny nabycia powinny być wyłączone. Najlepiej, gdy w akcie notarialnym podana jest oddzielnie wartość udziału w gruncie. Jeśli nie ma podziału na cenę lokalu (budynku) i gruntu, należy samodzielnie to ustalić.
  • Gdy elementem wynajmu jest też miejsce parkingowe w hali garażowej, to dobrze jest mieć wskazaną jego cenę w akcie oddzielnie, ponieważ może ono być amortyzowane inną stawką.
  • Przy samodzielnej ocenie wartości udziału w gruncie dobrze jest mieć materiały stanowiące podstawę naszej wyceny.
  • Podział nabytej nieruchomości na część amortyzowaną i nieamortyzowaną może wykonać rzeczoznawca.
  • W przypadku  nieruchomości nabytej nieodpłatnie, na przykład w drodze darowizny lub spadku podstawą do ustalenia wartości początkowej jest wartość rynkowa. Jeżeli w umowie darowizny podana jest wartość, to przyjmujemy ją do amortyzacji. Jeśli wyceny dokonuje rzeczoznawca, powinien wskazać oddzielnie wartość gruntu i wartość budynku (lokalu).  Wycena rzeczoznawcy wskazująca wyższą wartość niż wskazana w umowie nie będzie mogła być podstawą do ustalenia wartości początkowej amortyzacji.
  • Do ustalenia wartości początkowej nieruchomości możemy zastosować metodę uproszczoną. Dotyczy to zarówno zakupionych nieruchomości jak i nabytych nieodpłatnie. Metoda uproszczona polega na zastosowaniu stawki ryczałtowej 988 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Dla potrzeb uproszczonej amortyzacji powierzchnię użytkową oblicza się jak na potrzeby podatku od nieruchomości, czyli pomieszczenia o wysokości powyżej 2,20 m zalicza się w całości, o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.
  • Czasem musimy zmierzyć się z bardziej skomplikowanymi obliczeniami, jeśli nieruchomość uzyskaliśmy też w bardziej skomplikowany sposób. Może to wystąpić w przypadku podziału spadku z dopłatami, podziału majątku po rozwodzie itp. Ustalenie wartości początkowej można wtedy skonsultować w urzędzie skarbowym.

Ustalenie stawki amortyzacji

Stawkę amortyzacji określa się procentowo  w stosunku rocznym. Odpisy można dokonywać w okresach miesięcznych, kwartalnych lub za cały rok.

  • 1,5% wynosi stawka podstawowa amortyzacji dla lokali lub budynków mieszkalnych.
  • 1.5% do 10% - indywidualną stawkę amortyzacji w tym przedziale procentowym możemy zastosować, gdy nieruchomość była użytkowana co najmniej 60 miesięcy. Maksymalna stawka może być niekorzystna w przypadku, gdy,mamy do odliczenia straty z lat ubiegłych i wysokie koszty bieżące nie pozwolą na odliczenie takiej straty.
  • 2,5% dotyczy spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, a także prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
  • 2,5% do 10% - w tym przedziale można zastosować odpisy,  gdy amortyzujemy lokale i budynki niemieszkalne. Stawkę wyższą niż 2,5% możemy zastosować, jeżeli nasza nieruchomość była używana przez co najmniej 60 miesięcy i możemy to udowodnić. Ustalamy ją w oparciu o 40 letni okres, który pomniejszamy o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia oddania nieruchomości po raz pierwszy do używania, do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych.
  • 4,5% to stawka amortyzacji garaży oraz dla miejsc parkingowych w zadaszonej lub podziemnej hali garażowej.

Ewidencjonowanie amortyzacji

Decydując się na odpisy amortyzacyjne powinniśmy założyć ewidencję środków trwałych.

Przy uproszczonej amortyzacji budynków i lokali nie istnieje obowiązek prowadzenia ewidencji środków trwałych. Ta sama zasada dotyczy też amortyzacji spółdzielczych praw do nieruchomości.

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym wprowadzamy naszą nieruchomość  do ewidencji, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór.

Odpisy amortyzacyjne możemy dokonywać w równych ratach co miesiąc albo co kwartał albo jednorazowo na koniec roku podatkowego. W pierwszym roku podatkowym suma odpisów nie może przekroczyć odpisów za okres od wprowadzenia ich do ewidencji do końca tego roku podatkowego

Przykład:

Ustalona wartość początkowa mieszkania to 240.000 zł. Wpisu  do ewidencji dokonaliśmy 20 czerwca 2014, więc amortyzację możemy rozpocząć od lipca 2014. Do końca 2014 roku pozostało 6 miesięcy: mamy więc lipiec, sierpień, wrzesień, październik, listopad i grudzień. Przyjmując stawkę amortyzacyjną 1,5% obliczamy:

240.000 zł x 1,5% : 12 x 6 = 1.500zł amortyzacji na rok 2014.

Jeżeli amortyzujemy miesięcznie to wartość amortyzacji dzielimy na ilość miesięcy i dla każdego miesiąca określamy kwotę.

Przykład:

Wartość początkowa 240 000 zł.

Stawka amortyzacji 1,5%.

Wartość roczna amortyzacji - 3000 zł.

Odpis miesięczny - 250, 00 zł.

W kolejnych latach obliczamy amortyzację roczną mnożąc wartość początkową przez stawkę.

Amortyzację prowadzimy do momentu, w którym suma wszystkich rat amortyzacyjnych zrówna się z wartością początkową, czyli do momentu, w którym odpisy amortyzacyjne  pokryją cały koszt pozyskania nieruchomości.

Rozliczenie PIT

Podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych przychody z najmu lub dzierżawy opodatkowane na zasadach ogólnych z zastosowaniem skali podatkowej w rozliczeniu pit 2016 ujmują w deklaracji pit 36. Korzystający z formy rozliczenia pit ryczałtem wypełniają deklarację pit 28. Rozliczając pity 2016 (pity 2016 online, pity 2017 online) mogą skorzystać z programu pit 2016 (program pit 2017) i rozliczyć pit online. Informacje o rozliczaniu pit można znaleźć na portalach podatkowych.

620x100 dziecinnie proste



 

Newsletter

Krajowa Informacja Podatkowa

  • (22) 330 0 330
  • pn - pt: 7:00 - 18:00
  • Europejski Fundusz Rozwoju Regionalnego
  • Gazeta Wyborcza
  • E-Deklaracje
  • Comodo Internet Secure
  • Rzetelna Firma
  • Innowacyjna Gospodarka
  • zobacz więcej