Sprzedaż nieruchomości, ulga mieszkaniowa

620x100 dziecinnie proste

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowią, że dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytej przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpił zakup podlega opodatkowaniu 19% podatkiem. Podatku tego można uniknąć korzystając z ulgi mieszkaniowej.

Sprzedaż nieruchomości, ulga mieszkaniowa

Dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych mogą być zwolnione z podatku dochodowego pod warunkiem, że od chwili nabycia do momentu zbycia upłynęło pięć pełnych lat kalendarzowych. Okres pięcioletni, od którego zależy zwolnienie z podatku, zaczyna się liczyć dopiero po zakończeniu roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Jeśli nabycie nastąpiło na początku stycznia danego roku, to okres ten przedłuży się prawie do sześciu lat, gdyż pięć lat będzie liczone dopiero od stycznia roku następnego.

Przykład: Państwo Jankowscy nabyli mieszkanie 3 stycznia 2010 roku. Sprzedali je w grudniu 2015 roku. Od momentu kupna do momenty sprzedaży upłynęło 5 lat i 11 miesięcy. Czy państwo Jankowscy nabyli prawo do zwolnienia z podatku dochodowego ze sprzedaży tego mieszkania? Niestety, nie. Wprawdzie minęło ponad pięć lat od nabycia do zbycia, ale nie były to pełne lata kalendarzowe. Gdyby sprzedaż nastąpiła po 1 stycznia 2016 roku zostałby spełniony warunek pięciu pełnych lat kalendarzowych i przysługiwałoby prawo do zwolnienia z podatku.

Jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem tak liczonego okresu pięciu lat, trzeba wykazać dochód w rozliczeniu rocznym pit i będzie on podlegał opodatkowaniu. Ale w ustawie podatkowej przewidziana jest jeszcze jedna możliwość zwolnienia z podatku, a mianowicie przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Dodatkowym warunkiem jest okres dwóch lat dla zrealizowania tych celów. Okres dwóch lat obejmuje dwa pełne lata kalendarzowe liczone od końca roku, w którym nieruchomość została sprzedana.  Wydatki mogą być realizowane już od momentu uzyskania przychodu ze sprzedaży, tak więc okres na wydatkowanie środków może się znacznie wydłużyć.

Przykład: Państwo Kwiatkowscy kupili mieszkanie w 2012 roku i  sprzedali je w styczniu 2015. Nie upłynęło 5 lat od nabycia nieruchomości do jej zbycia, więc państwa Kwiatkowskich obowiązywał podatek od dochodu ze sprzedaży tej nieruchomości. Jeśli w ciągu dwóch lat przeznaczą środki na własne cele mieszkaniowe, podatku nie zapłacą. Na wydatkowanie środków mają czas  do końca 2017 roku (11 miesięcy roku 2015 i pełne lata kalendarzowe 2016 i 2017).

Kwota zwolnienia jest limitowana. W ramach ulgi mieszkaniowej zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Aby obliczyć dochód zwolniony z opodatkowania mnożymy kwotę dochodu przez kwotę wydatków na cele mieszkaniowe, a następnie wynik dzielimy przez kwotę przychodu.

Przykład:

Od przychodu z odpłatnego zbycia: 300 000 zł odejmujemy koszty uzyskania przychodu: 250 000 zł = dochód: 50 000 zł
Wydatki na cele mieszkaniowe: 240 000 zł
Limit dochodu podlegającego zwolnieniu: 50 000 zł x 240 000zł/300 000 zł =40 000 zł
Do opodatkowania pozostaje dochód w kwocie: 10 000 zł. (50 000 całkowity dochód - 40 000 zł dochód podlegający zwolnieniu)

Jeżeli cały przychód z odpłatnego zbycia zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości zwolniony od podatku PIT.

Przykład:

Przychód z odpłatnego zbycia: 300 000 zł
Koszty uzyskania przychodu: 250 000 zł
Dochód: 50 000 zł
Wydatki na cele mieszkaniowe: 300 000 zł
Dochód podlegający zwolnieniu: 50 000 zł x 300 000zł/300 000 zł = 50 000 zł
Do opodatkowania - 0 zł.

Pełen katalog wydatków, które stanowią wydatki na tzw. własne cele mieszkaniowe, zawarty jest w art. 21 ust. 25-30 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki na własne cele mieszkaniowe można ująć w trzech grupach:

  1. wydatki na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych,

  2. spłata kredytów,

  3. zamiana nieruchomości

Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in. wydatki na:

  • nabycie budynku mieszkalnego lub jego części, udziału, a takze gruntu związanego z tym budynkiem lub lokalem,

  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego lub udziału w nich,

  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w nich,

  • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację czy też remont własnego budynku mieszkalnego, lokalu lub pomieszczenia, oraz adaptację na cele mieszkalne niemieszkalnego budynku, lokalu, pomieszczenia oraz ich części.

 

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa powyżej rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Popularna grupa wydatków, które przeznaczone są na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, to spłata kredytów wraz z odsetkami zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Mogą to być również kredyty refinansowe i konsolidacyjne. Uznaje się wyłącznie wydatki na spłatę kredytów  zaciągniętych przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W przypadku gdy kredyt (pożyczka) stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych  zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się tylko tę część wydatków, która  przypada na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek dotyczących własnych celów mieszkaniowych.

Przykład: Pan Iksiński nabył w październiku  2010 r. mieszkanie własnościowe i sfinansował ten zakup w całości kredytem bankowym. W maju 2015 r. Pan B otrzymał w darowiźnie działkę, którą sprzedał w tym samym roku. Przychód z odpłatnego zbycia tej działki będzie więc podlegał opodatkowaniu, gdyż zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat. Jeżeli jednak uzyskane środki ze sprzedaży działki Pan B przeznaczy na spłatę kredytu mieszkaniowego, który wziął w 2010 roku na zakup mieszkania, wówczas nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku PIT.

Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się też wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany:

  • budynku, jego części lub udziału w nim, lokalu mieszkalnego lub udziału w nim, a także gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem

  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub

  • gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również w przypadku, gdy na gruncie tym  rozpoczęta jest budowa budynku mieszkalnego.

 

Wydatki na własne cele mieszkaniowe mogą być ponoszone zarówno w kraju jak i poza granicami Polski, tj. w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie od podatku dochodowego stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Pojęcie własnych celów mieszkaniowychnie jest określone w przepisach bardzo precyzyjnie, dlatego można uznać za realizację własnych celów mieszkaniowych  np. zakup dwóch mieszkań albo zakup z myślą o małoletnich dzieciach, którym w przyszłości chce się zapewnić warunki mieszkaniowe.  Znane są przykłady orzeczeń sadów administracyjnych uznających takie wydatki za uprawniające do ulgi podatkowej.

Jeśli wydatki poniesione były na nabycie gruntu, budynku lub udziału w nich lub części, prawa użytkowania albo na budowę, rozbudowę, przebudowę, remont, adaptację budynku lub jego części przeznaczonych na cele rekreacyjne, wtedy takich wydatków nie uważa się za wydatki na własne potrzeby mieszkaniowe.

Zwolnienie nie ma też zastosowania do tej części wydatków, które podatnik uwzględnił w ramach innych ulg mieszkaniowych.

Obowiązek udowodnienia, że określony wydatek na cele mieszkaniowe został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku. Jednakże Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania takich wydatków. Mogą być one udokumentowane rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami w różnej postaci, np.rachunków, faktur, umów oraz innych dowodów zasługujących na wiarę, potwierdzających faktyczne wydatkowanie środków.

Zeznanie roczne PIT-39

Po zakończeniu roku podatkowego, w którym podatnik uzyskał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, należy złożyć rozliczenie pit  39 w terminie takim samym jak pit 37 i pit 36, czyli do końca kwietnia. W 2018 roku można rozliczyć pit za 2017 rok przez portal podatkowy korzystając z programu pit 2017 (pity 2017, pity 2017 online).  

W deklaracji PIT-39 wykazuje się:

  • dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych i należny podatek PIT od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa, lub

  • dochody zwolnione z podatku PIT ze względu na ulgę mieszkaniową.

W zeznaniu wykazuje się dochody zwolnione z opodatkowania PIT niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały już poniesione w okresie od dnia odpłatnego zbycia do dnia złożenia zeznania, czy też będą poniesione dopiero po złożeniu zeznania – tj. w okresie 2 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym uzyskany był przychód.  

W przypadku gdy w złożonym zeznaniu zostały wykazane dochody zwolnione z opodatkowania, a następnie nie zostały wypełnione warunki zwolnienia, np. w ustawowym terminie  2 lat nie zostały wydatkowane uzyskane z odpłatnego zbycia środki na cele mieszkaniowe określone w ustawie, wówczas należy złożyć korektę tego zeznania i zapłacić podatek PIT wraz z odsetkami za zwłokę naliczanymi od następnego dnia po upływie terminu płatności, tj. po upływie terminu do rozliczenia pit 39 za rok podatkowy, w którym uzyskany został przychód z odpłatnego zbycia, do dnia zapłaty podatku włącznie, w wysokości odsetek pobieranych od zaległości podatkowych.

Pomoc techniczna

  • 534 30 50 40
  • pn - pt: 9:00 - 16:00

Krajowa Informacja Podatkowa

  • (22) 330 0 330
  • pn - pt: 7:00 - 18:00