Jesteś tutaj: Strona główna Poradnik Poradnik rozliczenia Sprzedaż nieruchomości po rozwodzie a PIT

Sprzedaż nieruchomości po rozwodzie a PIT

▪ 11 lutego 2021 r. ▪ Zaktualizowano: 16 listopada 2023 r. ▪ Autor: Krzysztof Biernacki

Przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (KRO) wprowadzają szczególne zasady rozliczeń pomiędzy współmałżonkami zarówno w trakcie trwania związku małżeńskiego, jak i po jego ustaniu. Dotyczy to także zbywania nieruchomości i niesie ze sobą istotne konsekwencje w obszarze podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT).

Sprzedaż nieruchomości po rozwodzie a PIT

Spis treści

  1. Wspólność małżeńska
  2. Opodatkowanie zbycia nieruchomości
  3. Zapłata podatku przy sprzedaży nieruchomości
  4. Podsumowanie

Wspólność małżeńska

Ustawodawca wprowadza domniemanie, że z chwilą powstania związku małżeńskiego powstaje tzw. wspólność majątkowa małżeńska (art. 31 § 1 KRO). Wprawdzie domniemanie to można obalić poprzez np. zawarcie małżeńskiej umowy majątkowej (intercyza), niemniej jednak jest to wciąż dominujący ustrój majątkowy w polskich rodzinach. Schematycznie prezentuje to rys. 1.

34

Rys. 1. Struktura majątków w ramach trwania wspólności ustawowej oraz po ustaniu związku małżeńskiego.

Przed zawarciem związku małżeńskiego dwie osoby posiadają swoje majątki osobiste (odpowiednio A oraz B). Z chwilą zawarcia tego związku pojawia się nowy majątek – wspólność ustawowa małżeńska (majątek C). Co istotne, wspólność ta jest tworzona przez małżonków i nie wchodzą do niej z mocy prawa składniki majątkowe nabyte przed zawarciem związku małżeńskiego. Tym samym w każdym małżeństwie, które posiada ustrój wspólności majątkowej, występują aż trzy masy majątkowe: dwie osobiste oraz majątek wspólny.

Rozwód jest jedną z przesłanek zniesienia wspólności majątkowej, która przekształca się we współwłasność w częściach ułamkowych. Na rys. 1 podział majątku C został dokonany na dwie części – majątek A1 oraz B1.

Przepisy KRO wprowadzają w tym miejscu kolejne domniemanie, że udziały współmałżonków w majątku wspólnym są równe. Stąd też, jeżeli sąd nie orzeknie inaczej, każde ze współmałżonków otrzymuje po 50% każdego składnika lub prawa majątkowego, który był nabyty do majątku wspólnego.

Na etapie dalszych czynności byli współmałżonkowie mogą podjąć decyzję o zniesieniu tej współwłasności poprzez np. fizyczny podział tej nieruchomości, przeniesienie całości nieruchomości na drugiego współmałżonka lub jej sprzedaż i podział uzyskanej ceny pomiędzy siebie. Następuje to w ramach tzw. działu majątku, który powinien być obligatoryjną czynnością podejmowaną po zniesieniu ustawowej wspólności majątkowej.

Opodatkowanie zbycia nieruchomości

Przepisy ustawy o PITwskazują, że zbycie nieruchomości nie podlega opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło po upływie 5 lat od końca roku, w którym doszło do jej nabycia, i sprzedaż ta nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej (art. 10 ust 1 pkt 8 Ustawy o PIT). Co więcej, przepis ten ma zastosowanie również w przypadku zbycia nieruchomości mieszkalnej, która wykorzystywana była w działalności gospodarczej (art. 10 ust 3 Ustawy o PIT). Oznacza to, że takie nieruchomości zawsze objęte będą szczególnym sposobem opodatkowania, niezależnie od sposobu ich wykorzystywania.

Problemem, który pojawia się przy zbyciu nieruchomości wchodzącej przed rozwodem w skład wspólności majątkowej, jest prawidłowe określenie biegu 5-letniego terminu do zastosowania zwolnienia podatkowego. Z dniem 1 stycznia 2019 r. ustawodawca uregulował to zagadnienie w sposób jednoznaczny – termin ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym doszło do nabycia lub wybudowania takiej nieruchomości w okresie trwania wspólności majątkowej (art. 10 ust 6 Ustawy o PIT).

Nie ma wątpliwości, że zasada ta będzie miała zastosowanie w przypadku zbycia przysługującego współmałżonkowi udziału w części nieruchomości, która istniała we wspólności majątkowej. Ale czy dotyczy to także sytuacji, gdy doszło do zniesienia tej współwłasności po rozwodzie (dział majątku) i w jego wyniku cała nieruchomość przeszła na jednego z byłych współmałżonków? Czy termin ten liczony będzie od nabycia lub wybudowania nieruchomości w trakcie trwania związku małżeńskiego, czy od nabycia nieruchomości, lub jej części w ramach działu majątku?

Organy podatkowe przyjmują korzystną dla podatników interpretację tego przepisu. Przykładowo w piśmie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 listopada 2020 r., (nr 0115-KDIT2.4011.660.2020.1.KC) organ podatkowy potwierdził, że sprzedaż całej działki nabytej w ramach działu majątku podlega zwolnieniu z podatku, mimo że od tego działu nie upłynęło więcej niż 5 lat. Okres ten jednak liczony od nabycia tej nieruchomości wspomniane 5 lat przekraczał.

Zapłata podatku przy sprzedaży nieruchomości

Podatnik korzystający ze zwolnienia z podatku PIT nie tylko nie płaci podatku, ale również nie ma obowiązku złożenia żadnej deklaracji ani też informacji o dokonanej sprzedaży do organu podatkowego. Nie oznacza to jedna, że fiskus o takiej transakcji się nie dowie. Notariusz ma bowiem każdorazowo obowiązek wysłać do urzędu skarbowego odpis sporządzanego aktu notarialnego.

W przypadku sprzedaży przed upływem 5 lat od końca roku, w którym doszło do nabycia nieruchomości, sprzedawca ma obowiązek złożyć deklarację PIT-39 w terminie do końca kwietnia roku następnego po roku, w którym zbycie nastąpiło. Działanie takie nie musi się jednak wiązać z obowiązkiem zapłaty podatku. Jeżeli podatnik zadeklaruje, że przeznaczy w okresie kolejnych trzech lat środki uzyskane ze zbycia nieruchomości na realizację własnych celów mieszkaniowych (art. 21 ust 1 pkt 131 Ustawy o PIT), wówczas deklaracja ma charakter tylko informacyjny. Jednak brak wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości w określonym terminie będzie skutkował koniecznością jej korekty oraz zapłatą podatku wraz z odsetkami.

Pamiętać należy, że do końca 2018 r. okres wydatkowania środków był w przepisach ustalony na dwa lata. Trzyletni termin obowiązuje od 1 stycznia 2019 r. i odnosi się do sprzedaży nieruchomości po 1 stycznia 2019 r.

Stawka podatku wynosi 19% i liczona jest od dochodu, będącego nadwyżką ceny uzyskanej ze sprzedaży nad kosztami nabycia, powiększonymi o wydatki trwale związane z nieruchomością (np. nakłady), koszty notarialne itp. Należy pamiętać, że wszystkie wydatki muszą być udokumentowane fakturami VAT.

W uzupełnieniu warto dodać, o czym wielu podatników zapomina, że w przypadku sprzedaży nieruchomości ustawodawca dopuszcza możliwość podwyższenia poniesionych w latach poprzednich kosztów (waloryzacja). Następuje to na podstawie wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” (art. 22 ust 6f Ustawy o PIT).  

Podsumowanie

Zmiany wprowadzone do przepisów o podatku PIT z początkiem 2019 r. doprecyzowały i ułatwiły rozliczanie podatku przy sprzedaży nieruchomości po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej. W tym kontekście korzystne dla podatników interpretacje indywidualne zmniejszają obecnie ryzyko podatkowe takich transakcji.

Doradca podatkowy, nr wpisu 11354

krzysztof.biernacki@pitax.pl

Krzysztof Biernacki

Doradca podatkowy, adiunkt Katedry Finansów na Wydziale Nauk Ekonomicznych Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu. Absolwent Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu oraz Uniwersytetu Wrocławskiego. Doktor nauk ekonomicznych oraz magister prawa. (...)

Darmowe rozliczenie Bezpieczna wysyłka Wsparcie ekspertów Średnia ocena 12 lat na rynku 5 razy więcej ulg

Zalety rozliczenia PIT
z PITax.pl

Zaleta PITax.pl

korzystne rozliczenie – podpowiadamy jak zapłacić możliwie niski podatek

Zaleta PITax.pl

system zgodny z najnowszymi przepisami podatkowymi

Zaleta PITax.pl

z weryfikatorem poprawności wprowadzonych danych

Zaleta PITax.pl

z oficjalnym Urzędowym Poświadczeniem Odbioru (UPO)

Sprawdź najwyżej oceniany w Polsce program do rozliczeń PIT

PITax.pl Łatwe Podatki to wygodny, szybki i darmowy sposób na Twoje PITy.

Rozlicz PIT Online

Program ten umożliwia swobodny wybór i przekazanie 1,5% podatku dochodowego od osób fizycznych wybranej Organizacji Pożytku Publicznego.

Pomoc Techniczna

  • 534 30 50 40
  • pn-pt 9:00 – 12:00
  • ikona emailpomoc@pitax.pl

Krajowa Informacja Skarbowa

  • 22 330 0 330
  • pn-pt 8:00 – 18:00