Jesteś tutaj: Strona główna Wiedza Sytuacje podatkowe Wynajem i sprzedaż mieszkania lub domu

Wynajem i sprzedaż mieszkania lub domu

▪ 27 czerwca 2013 r. ▪ Zaktualizowano: 11 grudnia 2019 r. ▪ Autor: Dorota Łesak

Wynajmując komuś mieszkanie jak i sprzedając nieruchomość jesteśmy zobowiązani do zapłaty podatku od uzyskanych przychodów. Wysokość podatku zależy od rodzaju wynajmu. Czy jest on realizowany w ramach działalności gospodarczej, czy jest to najem prywatny. W poniższym artykule zajmiemy się najmem prywatnym oraz podatkiem od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wynajem i sprzedaż mieszkania lub domu

Dla najmu prywatnego możemy wybrać opodatkowanie ryczałtem 8,5% lub skalą podatkową 18% lub 32%.

Podatek płacimy od faktycznie otrzymanych przychodów (od czynszu). Jeśli najemca spóźnia się z opłatą czynszu, to podatek odprowadzamy ze ten miesiąc, w którym czynsz otrzymaliśmy.

PRZYKŁAD 1.

W styczniu podpisaliśmy umowę najmu mieszkania. Według umowy, najemca powinien nam płacić umówiony czynsz co miesiąc. Najemca opóźniał się z zapłatą i pierwszy czynsz otrzymaliśmy dopiero w lipcu. W okresie od stycznia do czerwca nie powstał u nas jednak przychód i nie mieliśmy obowiązku zapłaty podatku, mimo że przez ten okres wynajmowaliśmy mieszkanie.

Do przychodów z tytułu najmu nie zalicza się opłat najemcy za używane media oraz opłat za telefon – gdy nie są ustalane w sposób ryczałtowy.

Wynajem zwolniony od podatku

Podatku od wynajmu nie musimy płacić, jeżeli wynajmujemy do 5 pokoi w budynkach na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym.

Rekomendujemy - nie musisz czytać dalej

Powierz rozliczenie PIT darmowemu programowi PITax.pl, który wszystko za Ciebie obliczy.

Czytelny kreator da Ci poczucie pewności, że formularze zostaną wypełnione prawidłowo, a Ty nie popełnisz błędu. Przez całe rozliczenie masz dostęp do wiedzy ekspertów oraz pomocy technicznej.

Rozpocznij rozliczenie! 
lub przeczytaj więcej dlaczego warto rozliczyć się w PITax.pl: Dlaczego PITax.pl?

Wynajem opodatkowany ryczałtowo 8,5%

Przy wybraniu ryczałtu podatek płacimy od całego przychodu (nie pomniejszamy go o koszty uzyskania przychodu). Podatek jest stały i wynosi zawsze 8,5%.
Jeżeli zdecydujemy się na ryczałt, to powinniśmy złożyć do naczelnika urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze tej formy:

  • do 20 stycznia – gdy najem rozpoczynamy z początkiem roku
  • do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymaliśmy przychód
    z najmu –  jeżeli najem rozpoczynamy w trakcie roku
  • do 31 grudnia – jeżeli pierwszy przychód otrzymaliśmy w grudniu.

Jeżeli w następnym roku chcemy kontynuować ryczałt, to nie musimy już składać do urzędu oświadczenia.

Ryczałt obliczamy samodzielnie i wpłacamy co miesiąc (lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków) do urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień - w terminie złożenia zeznania PIT-28 (czyli do 31 stycznia). W PIT-28 wykazujemy uzyskane dochody z najmu oraz należny ryczałt. A także odliczamy przysługujące nam ulgi.

PIT-28 znajdziesz tutaj: PIT-28 Możesz również skorzystać z naszego programu PIT online, który wybierze za Ciebie odpowiedni formularz i obliczy za Ciebie podatek wraz z przysługującymi Ci ulgami.

W PIT-28 nie można rozliczyć się razem z małżonkiem ani odliczyć ulgi na dzieci.  Ale jeżeli nasz małżonek składa PIT-37 lub PIT-36  to możemy rozliczyć się razem, mimo że my rozliczamy najem prywatny na PIT-28. Tak można postąpić jedynie w przypadku rozliczania najmu wg stawki 8,5%. Rozliczana w  PIT-28 działalność gospodarcza wyklucza możliwość wspólnego rozliczenia.

Wynajem opodatkowany skalą podatkową 18% i 32%

Przy wybraniu dla najmu prywatnego opodatkowania wg skali podatek płacimy  od przychodów, które pomniejszamy o koszty ich uzyskania.

O tym, że dla najmu wybraliśmy ogólne zasady opodatkowania nie trzeba informować urzędu skarbowego. Natomiast jeśli do tej pory płaciliśmy ryczałt i chcielibyśmy przejść na skalę podatkową należy złożyć stosowne oświadczenie o zmianie formy opodatkowania.

Do dochodów z najmu opodatkowanych zasadami ogólnymi podatek obliczamy wg skali podatkowej. Na początku od faktycznie otrzymanych przychodów odejmujemy koszty ich uzyskania (np. wydatki na remont, na ubezpieczenie lokalu). A następnie od tak obliczonych dochodów obliczamy podatek wg skali podatkowej.

Zaliczki wpłacamy do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za grudzień wpłacamy do 20 stycznia następnego roku. Nie wpłacamy zaliczki za grudzień, gdy przed 20 stycznia złożymy zeznanie roczne (PIT-36)  i zapłacimy obliczony w Picie podatek.

Dla rozliczenia najmu opodatkowanego na zasadach ogólnych służy PIT-36, który mamy obowiązek złożyć do urzędu skarbowego do 30 kwietnia. PIT-36 znajdziesz tutaj: Wszystkie druki

Wynajmowane mieszkanie współwlasnością małżonków - jak rozliczyć?

Gdy wynajmowane mieszkanie należy do wspólności majątkowej małżonków to każdy z małżonków powinien rozliczyć dochód z wynajmu odrębnie, proporcjonalnie do prawa udziału w zysku (np. po połowie).

Aby najem mógł być rozliczony tylko przez jednego z małżonków, należy złożyć do urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z małżonków będzie odprowadzał podatek z najmu.

Zbycie nieruchomości i praw majątkowych

Podatek dochodowy od osób fizycznych musimy zapłacić również w przypadku uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia:

  • nieruchomości lub ich części,

  • udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,

  • prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

  • prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Jesteśmy do tego zobowiązani tylko w przypadku, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli nieruchomość lub prawa majątkowe sprzedajemy po 5 latach od ich nabycia lub wybudowania jesteśmy zwolnieni z płacenia podatku.

Sposób rozliczenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa wieczystego użytkowania gruntu) zależy od daty nabycia zbywanej nieruchomości lub prawa.

Jeżeli zbywaną nieruchomość lub prawo nabyliśmy do końca 2006 roku, składamy deklarację PIT-23; jeśli w latach 2007-2008, rozliczenia podatku dokonujemy w zeznaniu PIT-36, PIT-36L lub PIT-38, jeśli zaś po 31 grudnia 2008 roku, składamy zeznanie roczne PIT-39.

 

Pomoc Techniczna

  • 534 30 50 40
  • pn-pt 9:00-16:00

Krajowa Informacja Skarbowa

  • 22 330 0 330
  • pn-pt 7:00-18:00