Jesteś tutaj: Strona główna Wiedza Sytuacje podatkowe Wycofanie nieruchomości z firmy i wynajem na ryczałcie w świetle nowych regulacji

Wycofanie nieruchomości z firmy i wynajem na ryczałcie w świetle nowych regulacji

▪ 19 sierpnia 2021 r. ▪ Zaktualizowano: 19 sierpnia 2021 r. ▪ Autor: Marcin Sądej

Podatnicy prowadzący działalność gospodarczą często wykorzystują na potrzeby firmowe nieruchomości. Przedsiębiorca może jednak podjąć decyzję o wycofaniu nieruchomości z firmy i przekazaniu jej do majątku prywatnego celem wynajmu. W poniższym artykule zastanowimy się, czy w świetle nowych regulacji możliwe jest opodatkowanie wynajmu ryczałtem ewidencjonowanym.

Wycofanie nieruchomości z firmy i wynajem na ryczałcie w świetle nowych regulacji

Wycofanie nieruchomości z firmy na cele prywatne jako zdarzenie neutralne w PIT

Na wstępie wskażmy, że nie rodzi obowiązku podatkowego w PIT samo wycofanie nieruchomości z majątku firmowego do majątku prywatnego osoby fizycznej.

Trzeba bowiem pamiętać, że w przypadku osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą nie dochodzi do formalnego wyodrębnienia majątku firmowego od majątku prywatnego. Jedynym właścicielem jest tutaj osoba fizyczna, w związku z czym, na skutek przeniesienia nieruchomości z jednego majątku do drugiego, nie zmienia się tytuł własności, co z kolei powoduje, że nie dochodzi do żadnego przysporzenia majątkowego, które mogłoby być uznane za przychód podatkowy podlegający opodatkowaniu PIT.

Wycofanie nieruchomości z firmy i wynajem a problematyka stosowania ryczałtu

W poprzednim stanie prawnym (obowiązującym do 31.12.2020 r.) sporo wątpliwości rodziła kwestia możliwości zastosowania ryczałtu ewidencjonowanego do przychodów z wynajmu nieruchomości wycofanej z firmy.

Przypomnijmy, że zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Taka konstrukcja przepisu wskazuje, że z ryczałtu nie może korzystać najem, który prowadzony jest w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego organy podatkowe wielokrotnie wskazywały, że pomimo wycofania nieruchomości z firmy najem takiego składnika nadal należy traktować jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej z uwagi na okoliczności faktyczne.

Fiskus wskazywał, że jeżeli czynności wynajmu nieruchomości (po wyłączeniu ich do majątku prywatnego) będą wykonywane w celach zarobkowych, we własnym imieniu, bez względu na rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, a cel wynajmu będzie zarobkowy, będzie nastawiony na osiągnięcie dochodu, to mamy do czynienia z działalnością zorganizowaną i ciągłą, która jest charakterystyczna dla pozarolniczej działalności gospodarczej.

W tym miejscu warto przypomnieć, że zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy PIT działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT to usługowa działalność zarobkowa prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów z innych źródeł.

Natomiast najem prywatny został zdefiniowany w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, gdzie czytamy, że źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wielokrotnie podkreślano, że o tym, czy najem spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy PIT, decydują okoliczności faktyczne, a nie przekonanie i wybór podatnika w zakresie właściwej jego zdaniem kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów.

Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny. Stanowisko takie zaprezentował np. Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 9 listopada 2017 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.324.2017.2.KS.

Taka wykładnia przepisów powodowała z kolei, że do wynajmu nieruchomości wycofanej z firmy nie mogła znaleźć zastosowania stawka ryczałtowa (8,5% przychodu i 12,5% w przypadku nadwyżki przychodu ponad 100 000 zł), gdyż ta przewidziana była wyłącznie dla najmu niewykonywanego w ramach działalności gospodarczej.

Zmiana przepisów w zakresie ryczałtu ewidencjonowanego od 1 stycznia 2021 r.

Z początkiem 2021 r. doszło do znacznej nowelizacji przepisów dotyczących możliwości stosowania ryczałtu ewidencjonowanego. Wprowadzone zmiany ułatwiły wielu podatnikom zastosowanie tej formy opodatkowania w praktyce.

Przede wszystkim należy zauważyć, że usunięto z ustawy załącznik nr 2, który określał katalog czynności wykluczający prawo do stosowania ryczałtu ewidencjonowanego. W pozycji 28 tego załącznika wymieniony był wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.1 PKWiU).

Po drugie aktualna treść art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowany podatku podaje, że stawka podatku 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł ma zastosowanie m.in. do przychodów z:

  • najmu prywatnego wykonywanego poza działalnością gospodarczą;
  • świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55);
  • świadczenia usług wynajmu i obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych (PKWiU 68.20.1).

 

W rezultacie na mocy dokonanej nowelizacji zrównano status podatników prowadzących wynajem w ramach działalności gospodarczej oraz prowadzących wynajem prywatnych składników majątku. W obu przypadkach możliwe jest zastosowanie tej samej stawki ryczałtu ewidencjonowanego.

Wycofanie nieruchomości z firmy i wynajem daje prawo do stosowania ryczałtu

W świetle zatem nowych regulacji możemy wskazać, że niezależnie od dokonanej kwalifikacji do źródła przychodu podatnik może stosować stawkę ryczałtową do nieruchomości wycofanej z firmy.

Oznacza to, że zarówno w przypadku, gdy najem będzie zaliczany do pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT), jak i do przychodów z najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT) możliwe jest zastosowanie tej samej stawki ryczałtu ewidencjonowanego.

Przechodząc zatem do podsumowania, możemy wskazać, że dokonane zmiany w zakresie zryczałtowanego podatku dochodowego poszerzają katalog podmiotów uprawnionych do skorzystania ze stawki ryczałtowej.

Ta korzystna zmiana odnosi się także do przypadku podatników, którzy wycofali nieruchomość z firmy i postanowili przeznaczyć ją na wynajem. Obecnie niezależnie od przyjętej kwalifikacji źródła przychodu możliwe jest zastosowanie stawki 8,5% ryczałtu (12,5% dla nadwyżki ponad 100 000 zł).

Prawnik

marcin.sadej@pitax.pl

Marcin Sądej

Absolwent Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Ukończył studia podyplomowe z zakresu Przeciwdziałania Przestępczości Gospodarczej i Skarbowej oraz z zakresu Rachunkowości i Rewizji Finansowej. Ukończył kurs agenta celnego, kurs analityka finansowego oraz szkolenie w zakresie sporządzania dokumentacji podmiotów powiązanych. (...)

Pomoc Techniczna

  • 534 30 50 40
  • pn-pt 9:00-16:00
  • ikona emailpomoc@pitax.pl

Krajowa Informacja Skarbowa

  • 22 330 0 330
  • pn-pt 7:00-18:00