Jesteś tutaj: Strona główna Wiedza Sytuacje podatkowe Sprzedaż nieruchomości na gruncie VAT

Sprzedaż nieruchomości na gruncie VAT

▪ 23 sierpnia 2023 r. ▪ Zaktualizowano: 16 listopada 2023 r. ▪ Autor: Mateusz Musiał

Sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi od towarów i usług w sytuacji, gdy zbywca prowadzi działalność gospodarczą na gruncie ustawy o VAT. Organy podatkowe często wygłaszają pogląd, zgodnie z którym nawet pojedyncza transakcja sprzedaży może wiązać się z koniecznością zapłaty VAT.

Sprzedaż nieruchomości na gruncie VAT

Spis treści

  1. Sprzedaż nieruchomości a VAT – podstawa prawna
  2. Podatnik VAT
  3. Indywidualna ocena transakcji
  4. Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości a VAT – podstawa prawna

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 VAT przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Zgodnie z art. 7 ust. 1 VATU przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 VATU, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Powyższe przepisy wskazują, ze grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt VATU, a jego sprzedaż jest traktowana w świetle art. 7 ust. 1 VATU jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Nie każda jednak czynność będąca dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 VATU będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podatnik VAT

Aby transakcja sprzedaży gruntu mogła być uznana za podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem, musi zostać dokonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 VATU, który przy dokonywaniu tej transakcji działa w tym charakterze. Zgodnie z art. 15 ust. 1 VATU Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Stosownie do art. 15 ust. 2 VATU Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W tym przypadku podkreślenia wymaga, że sam status podatnika czynnego VAT nie jest wystarczający do stwierdzenia, że w przypadku każdej czynności rozporządzenia mieniem dany podmiot działa w charakterze podatnika od towarów i usług. Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) nawet jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT.

Indywidualna ocena transakcji

Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku to tego gruntu. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

Podsumowanie

Zgodnie z przyjętą konstrukcją podatku od towarów i usług opodatkowaniu mogą podlegać tylko te czynności, w przypadku których został spełniony zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, a więc podmiot mający cechę podatnika (kryterium obiektywne) dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

Nie można przypisać statusu podatnika VAT podmiotowi, który prowadząc działalność gospodarczą dokonuje sprzedaży gruntów, na których ta działalność jest prowadzona, jeżeli nigdy nie prowadził działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, gruntów nie otrzymał w celu ich dalszej odsprzedaży, nie dokonywał w stosunku do nieruchomości żadnych działań mających na celu zwiększenie ich atrakcyjności, a sprzedaży dokonuje przede wszystkim ze względów niezwiązanych bezpośrednio z chęcią uzyskiwania zysku z tego tytułu (np. z uwagi na konieczność przeniesienia miejsca prowadzenia działalności gospodarczej). 

Również nie może być okolicznością przesądzającą w tym zakresie dokonanie podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny przed sprzedażą. W takim przypadku nie można przypisać sprzedawcy w żadnym wypadku charakteru zawodowego przy sprzedaży nieruchomości.

Osoba prowadząca działalność np. ogrodniczą kompletnie niezwiązaną z obrotem nieruchomościami, która nie podjęła żadnych działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działek (brak dostępu do mediów, brak drogi asfaltowej) oraz działań marketingowych nie powinna w tej sytuacji zostać zakwalifikowana jako podatnik podatku VAT, a co za tym idzie – zostać pociągnięta do uiszczenia zobowiązania podatkowego z tego tytułu. 

Specjalista ds. postępowań sądowo-administracyjnych 

mateusz.musial@pitax.pl

Mateusz Musiał

Doświadczenie zawodowe zdobywał współpracując z kancelariami doradztwa podatkowego oraz sprawując samodzielną obsługę prawną podmiotów gospodarczych i osób fizycznych. Specjalizuje się w postępowaniach podatkowych, egzekucyjnych przed administracją skarbową oraz sądowoadministracyjnych. Aktywnie uczestniczył w opracowywaniu strategii procesowych oraz analizie transakcji pod kątem występowania ryzyka podatkowego. (...)

Sprawdź najwyżej oceniany w Polsce program do rozliczeń PIT

PITax.pl Łatwe Podatki to wygodny, szybki i darmowy sposób na Twoje PITy.

Rozlicz PIT Online

Program ten umożliwia swobodny wybór i przekazanie 1,5% podatku dochodowego od osób fizycznych wybranej Organizacji Pożytku Publicznego.

Pomoc Techniczna

  • 534 30 50 40
  • pn-pt 9:00 – 16:00
  • ikona emailpomoc@pitax.pl

Krajowa Informacja Skarbowa

  • 22 330 0 330
  • pn-pt 8:00 – 18:00
recommend BookBeat