- W 2026 roku najem prywatny opodatkowany jest wyłącznie ryczałtem ze stawkami 8,5% do limitu 100 000 zł przychodu oraz 12,5% od nadwyżki. Limit ten dotyczy sumy przychodów ze wszystkich posiadanych nieruchomości, a podatek wylicza się bez możliwości odliczenia kosztów (np. remontów).
- Polscy rezydenci podatkowi muszą rozliczać w kraju dochody z całego świata, stosując odpowiednią metodę unikania podwójnego opodatkowania (wyłączenia z progresją lub proporcjonalnego odliczenia). Wybór metody zależy od umowy międzynarodowej z danym krajem i wpływa na ostateczną wysokość podatku w Polsce.
- Małżonkowie posiadający wspólność majątkową mogą rozliczać najem osobno (korzystając z dwóch limitów po 100 000 zł) lub złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całości przez jednego z nich. Roczne zeznanie PIT-28 należy złożyć w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
Stawki ryczałtu i limity
W 2026 roku jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego (czyli realizowanego poza działalnością gospodarczą) jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Ryczałt przewiduje proste zasady rozliczenia, ale nie jest pozbawiona wad. Głównym minusem tej formy opodatkowania jest brak możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu, takich jak remonty, amortyzacja czy odsetki od kredytu.
Stawki podatkowe pozostają dwustopniowe:
- 8,5% – dla przychodów nieprzekraczających kwoty 100 000 zł rocznie.
- 12,5% – od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Warto zaznaczyć, że limit 100 000 zł dotyczy łącznie wszystkich przychodów z najmu prywatnego. Oznacza to, że jeśli podatnik ma trzy mieszkania, które wynajmuje to sumuje się przychody z czynszu otrzymanych ze wszystkich lokacji.
Przychód w ryczałcie to kwota faktycznie otrzymana od najemcy. Jeśli umowa jest skonstruowana prawidłowo, opłaty eksploatacyjne (czynsz do spółdzielni, media) przerzucone na najemcę nie stanowią przychodu podatnika.
Więcej na temat odpowiedniej konstrukcji umowy najmu dla celów podatkowych dowiesz się z artykułu: Ryczałt od najmu mieszkania lub domu – jak zoptymalizować zysk i skorzystać z preferencji dla małżonków?
Najem nieruchomości położonych za granicą
Coraz więcej Polaków decyduje się na zakup nieruchomości inwestycyjnych w Hiszpanii, Bułgarii czy Chorwacji. Czy opodatkowanie najmu zagranicznego w 2026 roku różni się od sposobu rozliczenia czynszu otrzymanego z Polski?
Kluczowe jest pojęcie rezydencji podatkowej. Jeśli podatnik jest polskim rezydentem (czyli ma w tym kraju centrum interesów życiowych lub przebywa w nim ponad 183 dni w roku), podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Innymi słowy oznacza to, że polski rezydent podatkowy ma obowiązek wykazać dochody z całego świata.
Jednakże, aby uniknąć podwójnego opodatkowania, Polska stosuje umowy międzynarodowe. W zależności od kraju na terytorium, którego został osiągnięty przychód stosowana jest jedna z dwóch metod rozliczenia:
- Metoda wyłączenia z progresją – dochód zagraniczny jest zwolniony z podatku w Polsce, ale wpływa na stopę procentową od pozostałych dochodów (rzadziej stosowana przy ryczałcie).
- Metoda proporcjonalnego odliczenia – podatek zapłacony za granicą odliczamy od podatku należnego w Polsce. Jest to najczęstszy model przy ryczałcie od najmu zagranicznego.
W 2026 roku podatnicy muszą szczególnie uważać na precyzyjne przeliczanie walut według kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień otrzymania czynszu. Brak dbałości o te detale podczas kontroli skarbowej może skutkować naliczeniem odsetek.
Aby uniknąć błędu przy przeliczaniu zagranicznego czynszu na polskie złotówki skorzystaj z kalkulatora walut.
Metoda wyłączenia z progresją – jak rozliczyć najem krok po kroku?
Metoda ta polega na tym, że dochód uzyskany w kraju położenia nieruchomości jest zwolniony z opodatkowania w Polsce. Mimo, że pozornie brzmi to korzystnie, to w rzeczywistości zastosowanie wyłączenia z progresją wpływa na stopę procentową podatku od przychodów uzyskanych w kraju.
W praktyce oznacza to, że jeśli podatnik wynajmuje mieszkanie wyłącznie za granicą w kraju stosującym tę metodę (np. Francja) i nie ma poza tym żadnych przychodów w Polsce – nie dojdzie do zapłaty jakiegokolwiek podatku u krajowego urzędu skarbowego. Sytuacja komplikuje się, gdy podatnik uzyskuje przychody z najmu zagranicznego i z Polski.
Przykład 1: najem we Francji i w Polsce
Pani Anna wynajmuje apartament w Nicei (Francja) oraz kawalerkę w Gdańsku.
Wartość czynszu (przychodu):
- Nicea (po przeliczeniu na polskie złotówki) – 70 000 zł
- Gdańsk – 50 000 zł
Obliczenia:
- Łączny przychód z najmu prywatnego – 120 000 zł.
- "Teoretyczny" podatek od całości:
8,5% z 100 000 zł (8 500 zł) +
12,5% z 20 000 zł (2 500 zł) = 11 000 zł. - Efektywna stopa procentowa: 11 000 / 120 000 = 9,17%
- Podatek do zapłaty w Polsce od najmu w Gdańsku: 50 000 zł * 9,17% = 4 585 zł
Gdyby Pani Anna nie miała mieszkania we Francji, zapłaciłaby tylko 8,5% od 50 tys. zł (4 250 zł). Dzięki nieruchomości w Nicei, jej polski podatek wzrósł o 335 zł.
Metoda proporcjonalnego odliczenia – jak rozliczyć najem krok po kroku?
To metoda jest znacznie częściej spotykana i występuje w takich państwach jak: Hiszpania, Austria, Wielka Brytania. Jest działanie polega na tym, że przychód zagraniczny jest sumowany z polskim i opodatkowany ryczałtem w Polsce.
Aby uniknąć płacenia dwa razy (podwójne opodatkowanie), Polska pozwala odliczyć podatek zapłacony za granicą, ale tylko do pewnego limitu.
Przykład 2: Najem w Austrii i w Polsce
Pan Marek wynajmuje domek w austriackich Alpach oraz lokal użytkowy w Krakowie.
- Przychód z Austrii: 90 000 zł (podatek zapłacony w Austrii: ok. 20 000 zł).
- Przychód z Krakowa: 40 000 zł.
Obliczenia:
- Łączny przychód z najmu prywatnego: 130 000 zł.
- Ryczałt w Polsce: (100 000 zł * 8,5%) + (30 000 zł * 12,5%) = 8 500 + 3 750 = 12 250 zł.
- Limit odliczenia (proporcja): (90 000 / 130 000) * 12 250 = 8 481 zł.
Choć Pan Marek zapłacił w Austrii 20 tys. zł, w Polsce może odliczyć tylko 8 481 zł. Ostateczny podatek w Polsce: 12 250 - 8 481 = 3 769 zł.
Porównanie metod opodatkowania nieruchomości zagranicznych
| Cecha | Wyłączenie z progresją | Proporcjonalne odliczenie | Status MLI w 2026 r. |
|---|---|---|---|
| Popularne kraje | Francja, Niemcy, Czechy, Ukraina | Hiszpania, Wielka Brytania, Austria, USA | Zależny od ratyfikacji |
| Wpływ na polski podatek | Zwiększa stawkę procentową dla dochodów w PL | Bezpośrednio doliczany do przychodu w PL | Istotny |
| Obowiązek zapłaty w PL | Tylko najem jest również w Polsce | Zawsze, jeśli występuje nadwyżka nad podatkiem zagranicznym | Obowiązkowy |
| Formularz PIT | PIT-28 + Załącznik PIT/ZG |
Elektronicznie | |
Najem prywatny a system KSeF – czy w 2026 roku coś się zmieniło?
Zgodnie z regulacjami obowiązującymi w 2026 roku, osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, które korzystają ze zwolnienia z VAT (podmiotowego do 200 tys. zł lub przedmiotowego z tytułu wynajmu celów mieszkalnych), nie mają obowiązku korzystania z KSeF w relacjach z innymi osobami fizycznymi.
Małżeństwo a najem – preferencyjne rozliczenie
W przypadku nieruchomości wchodzących w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, przepisy są stosunkowo przyjazne. Przychody z najmu domyślnie opodatkowane są po połowie u każdego z małżonków. Istnieje jednak możliwość złożenia oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków.
Jeśli małżonkowie rozliczają się osobno, każdy z nich ma swój własny limit 100 000 zł na stawkę 8,5%. Łącznie mogą więc uzyskać 200 000 zł przychodu opodatkowanego niższą stawką. Jeśli jednak jeden z małżonków nie zarabia na najmie, a drugi przekracza limit, wspólne rozliczenie u jednego z nich może być mniej korzystne.
| Co zrobić? | Do kiedy? Jaki limit? | Uwagi |
|---|---|---|
| Złóż oświadczenie o wyborze opodatkowania przez jednego z małżonków | Do 20. dnia kolejnego miesiąca po uzyskaniu przychodu | Oświadczenie jest skuteczne również w kolejnych latach, aż do odwołania |
| Wpłata ryczałtu do urzędu skarbowego | Do 20. dnia każdego miesiąca (lub kwartału) | Rozliczenie kwartalne możliwe tylko przy przychodach poniżej 200 000 euro rocznie |
| Złożenie zeznania rocznego (PIT-28) | Od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego | W 2026 roku za rok 2025 rozliczamy się na formularzu PIT-28 o nr (27) |
| Stawka podatku powyżej 100 000 zł przychodu | 12,5% | Limit dotyczy przychodów sumarycznych ze wszystkich nieruchomości |
Najczęstsze błędy przy rozliczeniu zagranicznego najmu prywatnego
Podatnicy w 2026 roku najczęściej popełniają błędy w trzech obszarach:
- Błędne rozliczanie mediów – wliczanie opłat za prąd i wodę do przychodu, co sztucznie podbija podatek i przybliża do progu 100 000 zł.
- Przekroczenie limitu 100 000 zł – brak czujności w okolicach listopada/grudnia i niepodniesienie stawki ryczałtu do 12,5% w trakcie roku.
- Brak dokumentacji – mimo braku kosztów w ryczałcie, należy przechowywać dowody otrzymania wpłat (wyciągi bankowe) oraz umowy przez okres 5 lat.
Źródła:
- Art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4, art. 12 ust. 13 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – wskazujące ryczałt jako jedyną formę opodatkowania najmu prywatnego.
- Art. 3, art. 27 ust. 8 oraz ust. 9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
