Koniec z odliczaniem kosztów najmu prywatnego

Spis treści

1. Dotychczasowe formy opodatkowania najmu prywatnego
2. Najem prywatny na zasadach ogólnych i na podatku liniowym
3. Najem prywatny na ryczałcie

Dotychczasowe formy opodatkowania najmu prywatnego

Pod pojęciem omawianego „najmu prywatnego” należy rozumieć jedno ze źródeł przychodów w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych określane jako „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze”. Obecnie obowiązujące przepisy pozwalają na rozliczanie najmu prywatnego poprzez wybór jednej z następujących form opodatkowania: na zasadach ogólnych bądź ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Najem prywatny na zasadach ogólnych i na podatku liniowym

Zasadnicza zaleta opodatkowania najmu prywatnego na zasadach ogólnych wynika z wykorzystania mechanizmu, w ramach którego rozliczany jest podatek dochodowy. Co do zasady bowiem, opodatkowaniu podlega dochód, przez który należy rozumieć osiągnięty przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Przychodem z tytułu najmu prywatnego jest czynsz uiszczany przez najemcę lokalu. Przychodu nie powiększają również opłaty eksploatacyjne, gdyż wynajmujący nie osiąga bowiem w tej sytuacji definitywnego przysporzenia majątkowego, z którym wiąże się pojęcie przychodu. To z kolei prowadzi do wniosku, że również ewentualna kaucja ze względu na jej zwrotny charakter, nie będzie stanowić przychodu dla wynajmującego.

Wielu podatników rozliczających przychody z najmu prywatnego na zasadach ogólnych doprowadzało do sytuacji, w której wartość przychodu (czynszu uiszczanego przez najemcę lokalu) odpowiadała wysokości kosztów ponoszonych przez wynajmujących (bądź ją przewyższała, doprowadzając do wystąpienia straty). W rezultacie najem prywatny pozostawał neutralny podatkowo dla wielu właścicieli nieruchomości. W odpowiedzi na tę powszechną praktykę rząd postanowił pozbawić podatników możliwości rozliczania najmu prywatnego na zasadach ogólnych pozostawiając ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jako jedyną formę opodatkowania przychodów z tego tytułu od początku 2023 r. Mimo bowiem wyższych stawek podatku rozliczanego na zasadach ogólnych (odpowiednio 17% i 32%), rozliczanie najmu prywatnego w ten sposób jawi się jako znacznie bardziej atrakcyjne względem ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (opodatkowanego wedle stawek 8,5% i 12,5%).

Do końca 2022 r. wynajmujący lokale powinni skorzystać z ostatniej szansy na rozliczenie wydatków związanych ze swoimi nieruchomościami na zasadach ogólnych. Do kategorii kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć wiele rodzajów wydatków związanych z najmem prywatnym. Wśród najpopularniejszych z nich należy wskazać w szczególności:

• wydatki poniesione na modernizację/remont lokalu oraz jego wyposażenia,
• odsetki od kredytu przeznaczonego na nabycie wynajmowanej nieruchomości,
• opłaty eksploatacyjne,
• podatek od nieruchomości,
• koszt ubezpieczenia nieruchomości,
• wydatki administracyjne,
• odpisy amortyzacyjne.

O ile większości spośród wyżej wymienionych nakładów nie sposób zaliczyć do kosztów z wyprzedzeniem za 2023 r. – jak np. opłat za media – rozważenia wymaga poniesienie nakładów na potencjalny remont wynajmowanego mieszkania czy też uzupełnienie jego wyposażenia do końca przyszłego roku.

Celem rozliczenia ww. kosztów związanych z najmem prywatnym nieruchomości podatnicy rozliczający przychody z tego tytułu w formie ryczałtu ewidencjonowanego powinni jeszcze przed końcem tego roku dokonać zmiany rozliczeń na zasady ogólne. Przepisy przejściowe zostały bowiem skonstruowane w ten sposób, że osoby osiągające przychody z najmu w 2022 r. będą mogły stosować zasady rozliczania najmu obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r. Oznacza to zatem, że wraz z końcem 2022 r. podatnicy utracą możliwość rozliczania kosztów związanych z mieszkaniem wykorzystywanym w ramach najmu prywatnego.

Należy mieć jednak na uwadze, iż na podatników rozliczających dochody pochodzące z najmu prywatnego został nałożony kolejny wymóg. Będą oni bowiem mogli zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 roku, nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2022 roku. Zmiana w tym zakresie jawi się jako szczególnie niekorzystna dla osób obnoszących się z zamiarem nabycia nieruchomości po 31 grudnia 2021 r., gdyż w takim wypadku niemożliwym będzie podatkowe rozliczenie kosztów poniesionych w związku z najmem prywatnym takowych lokali.

Więcej szczegółów dotyczących zasad rozliczania odpisów amortyzacyjnych w przypadku najmu prywatnego przedstawiliśmy w artykule Odpisy amortyzacyjne w PIT od wynajmu.

Najem prywatny na ryczałcie

W przeciwieństwie do wyżej rozpatrywanych form opodatkowania, w przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych podstawę obliczenia podatku stanowi przychód. Oznacza to, że podatnik, rozliczając najem prywatny w ten sposób, nie będzie miał możliwości pomniejszenia osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania, czyli o nakłady ponoszone na nieruchomość. Prowadzi to do sytuacji, w której podatek do zapłaty wystąpi niezależnie od wydatków wynajmującego – również w sytuacji, kiedy nakłady na lokal będą przewyższać jego wpływy z czynszu.  

Stawka podatku zależy od wysokości przychodów osiąganych w danym roku. Do kwoty 100 000 zł wynosi ona 8,5%, a do nadwyżki powyżej tej kwoty zastosować należy stawkę 12,5%.