- Od początku 2023 r. podatnicy nie mają możliwości wyboru formy opodatkowania najmu prywatnego. Przychody z tego źródła podlegają opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym.
- Osoby rozliczające się w formie ryczałtu płacą podatek o stawce 8,5% do przychodu do 100 000 zł. Od nadwyżki ponad tę kwotę, podatnicy zapłacą już 12,5%.
- Małżonkowie rozliczają się korzystniej. Jeden z partnerów może rozliczyć się za obojga i skorzystać z niższej stawki ryczałtu 8,5%, ale do limitu 200 000 zł.
Zmiany wprowadzone przez Polski Ład
Polski Ład znacząco zmienił zasady opodatkowania przychodów z najmu prywatnego. Do końca 2021 r. podatnicy mogli wybierać pomiędzy dwiema formami opodatkowania:
- zasady ogólne (skala podatkowa PIT),
- ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Opodatkowanie według skali podatkowej (12% i 32% PIT) było szczególnie atrakcyjne dla właścicieli nieruchomości. Korzyść polegała na możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu, takich popularnych wydatków jak remonty, amortyzacja czy odsetki od kredytu.
W praktyce często dochodziło do sytuacji, w których wysokość poniesionych kosztów była równa lub wyższa od otrzymywanego czynszu. Pod względem podatkowym skutkowało to sytuacją, w której nie było żadnego podatku do zapłaty.
Przykład rozliczenia na zasadach ogólnych
Bartek jest właścicielem mieszkania odziedziczonego w drodze spadku. Nieruchomość została przeznaczona na najem prywatny, niezwiązany z jego działalnością zawodową. Bartek rozliczał najem według skali podatkowej, ponieważ poniósł wydatki na remont lokalu.
Miesięczny czynsz wynosił 3 000 zł, natomiast koszty remontu w danym okresie rozliczeniowym – 3 200 zł.
Obliczenie:
Przychód – koszty uzyskania przychodu = dochód
3 000 zł – 3 200 zł = 0 zł
W takiej sytuacji Bartek nie musi płacić podatku dochodowego.
Najem prywatny po 2022 roku
W 2022 r. wprowadzono okres przejściowy, w którym tylko podatnicy posiadający nieruchomości nabyte do końca 2021 r. mogli nadal rozliczać najem prywatny według skali podatkowej.
Obecnie, w latach 2025, 2026, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest jedyną dopuszczalną formą opodatkowania najmu prywatnego.
Ryczałt od najmu – stawki podatkowe
- 8,5% – dla przychodów do 100 000 zł rocznie
- 12,5% – dla nadwyżki przychodów powyżej 100 000 zł
Podstawową różnicą pomiędzy ryczałtem a skalą podatkową jest brak możliwości uwzględniania kosztów uzyskania przychodu. Podatek naliczany jest od pełnej kwoty otrzymanego czynszu.
Podwójny limit ryczałtu dla małżonków
Obowiązujące przepisy przewidują preferencyjne rozliczenie ryczałtu od najmu prywatnego dla małżonków. Limit 100 000 zł został w praktyce podwojony do 200 000 zł, objętych stawką 8,5%.
Nie ma przy tym znaczenia, czy małżonkowie rozliczają się wspólnie, czy indywidualnie, ani który z nich formalnie uzyskuje przychód z najmu.
Przykład – ryczałt dla małżonków
Kasia pozostaje w związku małżeńskim z Bartkiem. Małżonkowie są właścicielami nieruchomości przeznaczonej na najem prywatny. Przychody z najmu osiąga Kasia.
W 2025 i 2026 roku Kasia może opłacać ryczałt w wysokości 8,5% od przychodów z najmu do kwoty 200 000 zł rocznie, bez konieczności stosowania wyższej stawki 12,5%.
