Jesteś tutaj: Strona główna Wiedza Poradnik rozliczenia Rozwód a podatek od sprzedaży nieruchomości

Rozwód a podatek od sprzedaży nieruchomości

▪ 21 listopada 2019 r. ▪ Zaktualizowano: 29 listopada 2019 r. ▪ Autor: Robert Pieczyński

Byli małżonkowie zbywając nieruchomość nabytą wcześniej do dzielonego majątku wspólnego, nie powinni zapominać o ewentualnych obowiązkach wobec fiskusa, ponieważ taka transakcja nie zawsze jest wyłączona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. 

Rozwód a podatek od sprzedaży nieruchomości

Wspólność majątkowa

Jeśli małżonków łączyła wspólność majątkowa małżeńska, przyjmuje się, iż wszelkie rzeczy nabyte (w tym wybudowane) w trakcie trwania małżeństwa weszły w skład tzw. majątku wspólnego. Bez znaczenia przy tym pozostaje fakt czy składnik został zakupiony przez oboje małżonków, czy też tylko przez jednego z nich.

Ustanie wspólności majątkowej po rozwodzie

Wspólność majątkowa małżeństwa ustaje jednak z chwilą rozwiązania małżeństwa przez rozwód. Wówczas do majątku, który był nią objęty, stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych.

Funkcjonowanie współwłasności w częściach ułamkowych jest jednak z reguły stanem przejściowym i prowadzi do podziału majątku poprzez zupełne zniesienie współwłasności. W efekcie najczęściej jeden z małżonków otrzymuje określony składnik majątku wspólnego w całości, spłacając jednocześnie drugiego małżonka. Może chodzić tutaj o nieruchomość.

Podział wspólnego majątku małżonków wyłączony z podatku dochodowego od osób fizycznych

Z ustawy o PIT wynika, że podział majątku wspólnego pozostaje obojętny dla podatku dochodowego od osób fizycznych. Wyłączeniu spod działania tej ustawy podlegają bowiem przychody z tytułu podziału wspólnego majątku małżonków w wyniku ustania małżeńskiej wspólności majątkowej, jak również przychody z tytułu wyrównania dorobków po ustaniu rozdzielności majątkowej małżonków. Przychodem z podziału majątku wspólnego jest więc wartość otrzymanego przez każdego z małżonków majątku, a także wartość spłat (dopłat) otrzymywanych przez małżonków z tytułu podziału majątku.

Mając na uwadze powyższe zarówno małżonek otrzymujący całą nieruchomość, jak i ten otrzymujący spłatę nie będą zobowiązani do rozpoznania przychodu i unikną również kontaktu z fiskusem.

A co z późniejszą sprzedażą nieruchomości?

Często zdarza się jednak, że małżonek, który otrzymał nieruchomość, planuje ułożyć sobie życie inaczej, w innym miejscu i nie wiąże swojej przyszłości z rzeczoną nieruchomością. Wtedy pojawia się potrzeba sprzedaży majątku. W takim przypadku należy zastanowić się nad konsekwencjami podatkowymi takiej transakcji.

W ustawie PIT czytamy, że przychodem podatkowym jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Już na wstępie powstaje pytanie, od jakiej daty liczyć owe pięć lat – czy istotna jest data nabycia nieruchomości do majątku wspólnego, czy może data podziału majątku. Co ciekawe, odpowiedź na powyższe pytanie nie zawsze była jednoznaczna.

Jeszcze do niedawna fiskus zajmował niekorzystne dla podatników stanowisko, że w przypadku, gdy małżonkowie zdecydowali się na zniesienie współwłasności, dochodziło do ponownego nabycia przez nich nieruchomości, którą wcześniej nabyli już do majątku wspólnego. To oznaczało, że jeżeli w ciągu pięciu lat od końca roku, w którym zniesiono współwłasność, postanowili nieruchomość sprzedać, musieli z tego tytułu zapłacić podatek, mimo że od daty faktycznego nabycia tej nieruchomości do majątku wspólnego minęło ponad pięć lat.

W 2018 r. organy podatkowe zaczęły jednak zmieniać zdanie i zajmować korzystne dla podatników stanowisko w omawianej sprawie. Najistotniejsze jest przy tym, że od 1 stycznia 2019 r. przepisy ustawy PIT wprost regulują tę kwestię. W efekcie pięcioletni okres, od którego upływu zależy, czy sprzedaż nieruchomości nabytej do majątku wspólnego przez małżonków jest opodatkowana, jest liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków.

Zmiana przepisów była pokłosiem orzeczeń sądów administracyjnych, które twierdziły, iż małżonek, który otrzymał całą nieruchomość w wyniku podziału majątku wspólnego, pozostaje właścicielem całej nieruchomości, nabytej już wcześniej, zatem późniejsze zniesienie wspólności małżeńskiej nie ma wpływu na określenie daty nabycia nieruchomości.

Po upływie pięciu lat

Tak więc małżonek, który otrzymał nieruchomość na skutek zniesienia współwłasności, zbywając ją po upływie pięciu lat od nabycia do majątku wspólnego, nie musi liczyć się z żadnymi konsekwencjami na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Takiej sprzedaży nie trzeba w żaden sposób zgłaszać fiskusowi.

Przykład 
W 01.06.2013 r. Pan Stanisław nabył wraz z małżonką do majątku wspólnego nieruchomość. W 2017 r., małżeństwo Pani Stanisława i jego małżonki ustało wskutek rozwodu. Zgodnie z umową podziału majątku wspólnego własność nieruchomości przeszła w całości na rzecz Pana Stanisława. Pan Stanisław postanowił sprzedać tę nieruchomość w 2019 r.

W tej sytuacji Pan Stanisław nie zapłaci podatku od przychodu ze sprzedaży, gdyż od momentu nabycia nieruchomości do majątku wspólnego małżonków do momentu jej sprzedaży upłynął okres pięciu lat (okres ten upłynął wraz z końcem 2018 roku). Nie trzeba też w żadnej sposób informować fiskusa o fakcie sprzedaży nieruchomości.

…Przed upływem pięciu lat

Inaczej, jeśli sprzedaż nastąpiłaby przed upływem rzeczonych pięciu lat od nabycia do majątku wspólnego. Wtedy takie zbycie podlegałoby opodatkowaniu. 

Przykład 
W 01.06.2013 r. Pan Stanisław nabył wraz z małżonką do majątku wspólnego nieruchomość za 300 000 zł. Dodatkowo małżonkowie ponieśli koszty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6 000 zł oraz koszt notariusza w wysokości 4 000 zł. Małżonkowie, mając w posiadaniu nieruchomości, dokonali modernizacji polegającej na wymianie stolarki okiennej. Wydatki z tego tytułu wyniosły 20 000 zł, co udokumentowane zostało fakturą VAT. W 2017 r. małżeństwo Pana Stanisława i jego małżonki ustało wskutek rozwodu. Zgodnie z umową podziału majątku wspólnego własność nieruchomości przeszła w całości na rzecz Pana Stanisława.

Pan Stanisław postanowił sprzedać tę nieruchomość w 2018 r. za 400 000 zł.

W tej sytuacji Pan Stanisław musi pamiętać o konsekwencjach podatkowych takiej transakcji. Będzie on zobligowany do złożenia deklaracji PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym dokonano sprzedaży – w omawianym przykładzie będzie to dzień 30 kwietnia 2019 r. W deklaracji tej wykaże przychód, koszty uzyskania, dochód oraz ewentualnie kwotę podlegającą tzw. uldze mieszkaniowej.

Przychodem będzie wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie (w akcie notarialnym), czyli 400 000 zł.

Pan Stanisław przy zbyciu nieruchomości uprawniony będzie do odliczenia od przychodu kosztów uzyskania. Są nimi koszty nabycia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie ich posiadania. Do kosztów nabycia można też zaliczyć zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych oraz poniesione koszty notariusza, jako wydatki bezpośrednio związane z nabyciem nieruchomości.
Co ważne, Pan Stanisław, ma prawo do pomniejszenia przychodu o całość kosztów uzyskania przychodów, tj. „historycznych” udokumentowanych wydatków poniesionych na nabycie nieruchomości do małżeńskiej wspólności majątkowej. Nie musi kalkulować połowy tych wydatków jako poniesionych „po połowie” razem z żoną. W analizowanym przykładzie Pan Stanisław uwzględni więc w kosztach kwotę 330 000 zł (300 000 zł + 20 000 zł + 6 000 zł + 4 000 zł).

Tak obliczony dochód w wysokości 70 000 zł (400 000 zł - 330 000 zł) podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym według stawki 19%.

Hipotetyczna wysokość podatku do zapłaty do dnia 30 kwietnia roku 2019 wynosi 13 300 zł.

Ulga mieszkaniowa

Pan Stanisław ma jednak jeszcze możliwość „uniknięcia” płacenia podatku, korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej. Po nowelizacji przepisów w tym zakresie ma on trzy lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, by wydatkować uzyskane ze sprzedaży środki na własne cele mieszkaniowe.

Uwaga 
Powyższy artykuł dotyczy sytuacji, gdy nieruchomość nie była związana z prowadzeniem działalności gospodarczej. 

Pomoc Techniczna

  • 534 30 50 40
  • pn-pt 9:00-16:00

Krajowa Informacja Skarbowa

  • 22 330 0 330
  • pn-pt 7:00-18:00