Spis treści
Najem prywatny - ryczałt a zasady ogólne
Do końca 2022 r. przychody osiągnięte w ramach najmu prywatnego mogły zostać rozliczone w ramach jednej z dwóch form opodatkowania:
- Zasady ogólne (wg skali podatkowej) – PIT należny od dochodu (przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania) w wysokości 12% (do 120 000 zł) oraz 32% (od nadwyżki ponad 120 000 zł),
- Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – podatek ustalany względem przychodu (bez uwzględnienia wydatków poniesionych przez podatnika) w wysokości 8,5% (do 100 000 zł) oraz 12,5% (od nadwyżki ponad 100 000 zł).
Zasadniczą różnicą między wyżej wskazanymi formami opodatkowania jest sposób rozliczenia wydatków wynajmującego. Podatnikom korzystającym z zasad ogólnych przysługiwała możliwość pomniejszenia podatku od najmu prywatnego o nakłady finansowe związane z osiągnięciem przychodu. Wydatki, które podlegały odliczeniu (koszty uzyskania przychodu) były najczęściej związane:
- z odnowieniem bądź remontem wynajmowanego lokalu,
- z uzupełnieniem jego wyposażenia (np. o sprzęt RTV lub AGD),
- ze spłatą kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości.
Rozmaity dobór kosztów pomniejszających podatek często prowadził do sytuacji, w której podatnicy nie byli zobowiązani do zapłaty nawet złotówki. Wskazana sytuacja była wynikiem zrównania wartości kosztów z kwotą przychodu osiągniętą z tytułu najmu prywatnego.
Szeroka skala wykorzystywania przez właścicieli nieruchomości struktury podatku dochodowego spowodowała, iż ograniczono wybór formy rozliczeń z urzędem skarbowym. Od początku 2023 r. najem prywatny może być rozliczony wyłącznie w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Wielu podatników zastanawia się, czy wciąż istnieje sposób na maksymalizację zysków z tego źródła. Poniżej radzimy, co zmienić w umowach, żeby podatek ryczałtowy był liczony od najniższej możliwej kwoty.
Jak zoptymalizować zyski z najmu prywatnego?
Rozlicz najem z małżonkiem
Małżonkowie osiągający przychody z najmu prywatnego mogą skorzystać z preferencyjnej stawki podatku, która wynosi 8,5% od 200 000 zł przychodu z tego tytułu.
Warunkiem zastosowania niższej stawki podatku jest złożenie stosownego oświadczenia do właściwego urzędu skarbowego i zadeklarowanie, że przychód z tego tytułu będzie rozliczany wyłącznie przez jednego ze współmałżonków.
Oddziel czynsz od pozostałych opłat
Na przełomie 2021 oraz 2022 r. wielu właścicieli mieszkań składało potencjalnym najemcom ofertę, w ramach której nowy lokator byłby zobowiązany do opłacania stałej kwoty. Niezależnie od tego, czy lokator korzystał z nieruchomości w sezonie grzewczym czy poza nim - wysokość ponoszonych opłat nie ulegała zmianie. W związku z dynamicznie rosnącymi cenami za energię, tego rodzaju oferty stanowią rzadkość i są szkodliwe dla właściciela nieruchomości. Przyczynę stanowi nie tylko globalny kryzys energetyczny, ale również ograniczenie opodatkowania najmu prywatnego wyłącznie do ryczałtu ewidencjonowanego.
Niezależnie od wybranego sposobu rozliczeń z fiskusem, przychodem z najmu prywatnego jest określona w umowie wartość czynszu. Celem zagwarantowania wpływu stałej kwoty z tytułu udostępnianego lokalu, wynajmujący powinien skonstruować umowę (bądź zmienić jej dotychczasową treść) w taki sposób, aby osiągnąć wyraźne rozgraniczenie wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości (czynsz) od ciężaru opłat związanych z jej użytkowaniem (koszty eksploatacyjne oraz administracyjne).
Wyodrębnienie kaucji
Brak skategoryzowania różnego rodzaju obciążeń po stronie najemcy doprowadzi do sytuacji, w której wynajmujący będzie zobowiązany do zapłaty ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych od całości środków przekazanych przez najemcę. Omawiając różnego rodzaju wydatki nie należy zapominać o kaucji, której wymóg uiszczenia towarzyszy większości ofert najmu. Gdy wynajmujący zadba o oddzielenie ww. opłaty względem czynszu oraz podkreślenie jej temporalnego charakteru (kaucja zwrotna), to opodatkowanie nastąpi dopiero w chwili przepadku kaucji na rzecz właściciela nieruchomości (np. w sytuacji wystąpienia szkód z winny lokatora na wynajmowanym obiekcie).
Uwzględnienie inflacji
Kolejnym istotnym elementem umowy, który dotychczas nie stanowił standardu w relacjach pomiędzy wynajmującym a najemcą jest uwzględnienie wskaźnika inflacyjnego.
Topniejąca siła nabywcza pieniądza i rosnące ceny za towary i usługi powinna skłonić właścicieli nieruchomości do zastrzeżenia w umowie najmu podwyżki czynszu o średnioroczny wskaźnik inflacji.
Zastosowanie proponowanego rozwiązania powinno spotkać się z zainteresowaniem zwłaszcza wśród wynajmujących, którzy mierzą się ze spłatą kredytów hipotecznych. Wyższy wskaźnik inflacyjny przekłada się na ryzyko podwyżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej przy banku centralnym, w tym stopy referencyjnej, która wywiera bezpośredni wpływ na wysokość rat kredytu. Mając na uwadze, że w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, właściciel nieruchomości nie ma możliwości uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodu jakichkolwiek opłat związanych ze spłatą zobowiązania zaciągniętego w banku, wskazany element powinien stanowić nierozerwalną część każdej umowy najmu prywatnego.
Rekomendacja PITAX
Każdy wynajmujący, który udostępnia swój lokal w ramach najmu prywatnego powinien wziąć pod rozwagę przebudowanie umowy łączącej go z najemcą. W ramach ustaleń z lokatorem, w szczególności wyodrębnienia wymaga kwota czynszu, dodatkowo zaś należy skategoryzować wszelkie inne opłaty, które stanowią obowiązek pokrycia przez najemcę (np. kaucja zwrotna, opłaty eksploatacyjne oraz administracyjne). Nie należy również zapominać o uwzględnieniu możliwości podwyżki czynszu o wskaźnik inflacji.
