Jesteś tutaj: Strona główna Wiedza Poradnik rozliczenia Rozliczenie straty z wynajmu

Rozliczenie straty z wynajmu

▪ 24 lutego 2022 r. ▪ Zaktualizowano: 24 lutego 2022 r. ▪ Autor: Marcin Sądej

Tematem naszego dzisiejszego artykułu będzie zagadnienie rozliczenia straty z wynajmu. Jest to zagadnienie o tyle ciekawe, że Polski Ład zmienił z początkiem 2022 r. zasady opodatkowania najmu prywatnego. W związku z tym zastanowimy się, w jaki sposób podatnik powinien rozliczyć stratę z tytułu wynajmu osiągniętą w latach poprzednich.

Rozliczenie straty z wynajmu

Spis treści

  1. Kiedy powstaje strata podatkowa?
  2. Strata z najmu a forma opodatkowania

Kiedy powstaje strata podatkowa?

Podstawą opodatkowania podatkiem PIT jest dochód, który stanowi nadwyżkę przychodów nad kosztami podatkowymi. Natomiast w przypadku straty mamy sytuację odwrotną, czyli koszty uzyskania przychodów są większe niż uzyskane z tego tytułu przychody.

Zasady rozliczania strat podatkowych reguluje art. 9 ust. 3 ustawy PIT. Przepis ten podaje, że podatnik może obniżyć o wysokość straty ze źródła przychodów poniesionej w danym roku:

1) dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym, że kwota obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% wysokości tej straty, albo

2) jednorazowo dochód uzyskany z tego źródła w jednym z najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu lat podatkowych o kwotę nieprzekraczającą 5 000 000 zł – nieodliczona kwota podlega rozliczeniu w pozostałych latach tego pięcioletniego okresu, z tym że kwota obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% wysokości tej straty.

Dodatkowo ustawodawca określił, że zasady rozliczania strat nie mają zastosowania do strat:

1) z odpłatnego zbycia rzeczy i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8;

2) z odpłatnego zbycia walut wirtualnych;

3) z niezrealizowanych zysków,

4) ze źródeł przychodów, z których dochody są wolne od podatku dochodowego (z wyjątkiem strat z odpłatnego zbycia akcji, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 105a).

Jak widać, w powyższym negatywnym katalogu nie wymieniono start z wynajmu nieruchomości, w związku z czym możliwe jest rozliczenie straty z wynajmu.

Co jednak bardzo istotne, strata może zostać rozliczona wyłącznie w zakresie tego samego źródła przychodu. Przypomnijmy, że ustawa PIT w art. 10 ust. 1 wyróżnia kilka różnych źródeł, gdzie najem prywatny niezwiązany z pozarolniczą działalnością został wymieniony w pkt 6.

W konsekwencji dopuszczalne jest rozliczenie straty w kolejnych latach, jednakże może to się odbyć wyłącznie w ramach tego samego źródła przychodu.

Przykład 1

Podatnik w 2019 r. osiągnął stratę z tytułu wynajmu w wysokości 10 000 zł. W 2020 r. nie osiągał już dochodów z wynajmu, lecz był zatrudniony na podstawie umowy o pracę. Postanowił zatem od dochodu ze stosunku pracy w zeznaniu rocznym odjąć stratę powstałą w poprzednim roku z najmu. Takie działanie jest nieprawidłowe, ponieważ stosunek pracy oraz najem prywatny to różne źródła przychodów.

Powstała strata z najmu może zostać odliczona w kolejnych latach podatkowych wyłącznie w ramach tego samego źródła przychodów.

Strata z najmu a forma opodatkowania

Do końca 2021 r. podatnicy mogli wybrać, czy chcą opodatkować najem prywatny w oparciu o zasady ogólne, czy też w myśl przepisów regulujących ryczałt ewidencjonowany.

W kontekście powyższych form opodatkowania wskazać należy, że pojęcie straty jest właściwe wyłącznie dla zasad ogólnych. W przypadku ryczałtu ewidencjonowanego podatek obliczany jest bowiem od kwoty przychodu. Nie ma zatem możliwości uwzględnienia w rozliczeniu żadnych kosztów podatkowych.

To z kolei powoduje, że nie jest możliwa sytuacja, w której koszty przekroczyłyby przychód. Pojęcie straty podatkowej nie ma zatem zastosowania w przypadku ryczałtu ewidencjonowanego.

Tutaj bardzo istotna jest zmiana, jaka została wprowadzona z początkiem 2022 r. Otóż zgodnie z nowym brzmieniem art. 9a ust. 6 ustawy PIT przychód z najmu prywatnego jest opodatkowany na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego.

W związku z tym w świetle nowych przepisów jedyną dopuszczalną formą opodatkowania najmu prywatnego jest obecnie ryczałt ewidencjonowany.

W związku z tym pojawia się pytanie, w jaki sposób potraktować stratę powstałą w latach poprzednich, gdy podatnik rozliczał najem na zasadach ogólnych.

Po pierwsze wskażmy, że zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy wprowadzającej Polski Ład podatnicy osiągający w 2022 r. przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r.

To oznacza, że podatnik rozliczający najem na zasadach ogólnych w 2021 r. może kontynuować prowadzenie aktywności w tym zakresie, w tej formie opodatkowania. W takiej sytuacji odlicza stratę z najmu na zasadach ogólnych.

Po drugie podatnik rozliczający najem na zasadach ogólnych w 2021 r. może w 2022 r. przejść na ryczałt ewidencjonowany. W kontekście straty z poprzedniej roku podatkowego należy wskazać na treść art. 11 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku, który podaje, że podatnik uzyskujący przychody z najmu prywatnego, opłacający ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, może odliczyć od przychodów stratę, o której mowa w art. 9 ust. 3 ustawy PIT.

Na możliwość odliczenia straty po zmianie formy opodatkowania z zasad ogólnych na ryczałt wskazuje m.in. pismo z dnia 27.02.2004 r., wydane przez Drugi Urząd Skarbowy w Bielsku-Białej, PDF/415-0014/04.

Przykład 2

Osoba fizyczna w 2021 r. poniosła stratę z tytułu najmu prywatnej nieruchomości. W 2022 r. postanowiła przejść na ryczałt ewidencjonowany. To oznacza, że powstała w poprzednim roku strata nie przepada, lecz podlega odliczeniu od przychodu z najmu prywatnego.

Dodajmy, że odliczenie straty od przychodów nie jest tak korzystne, jak odliczenie straty od dochodu. W przypadku odliczenia straty od przychodów uzyskuje się mnie znaczące obniżenie.

Pozostałe zasady odliczenia straty od ryczałtu ewidencjonowanego są analogiczne, jak na gruncie ustawy PIT (o odpowiednim stosowaniu stanowi art. 11 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku).

Podatnicy, którzy zmienili formę opodatkowania najmu z zasad ogólnych na ryczałt ewidencjonowany, nie muszą się obawiać, że powstała w poprzednich latach strata podatkowa przepadnie. Przepisy dopuszczają bowiem możliwość odliczenia straty od przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem.

Mając powyższe na uwadze, należy wskazać, że dopuszczalne oraz prawnie możliwe jest odliczenie straty z wynajmu. Dotyczy to nie tylko podatników, którzy pozostali na zasadach ogólnych w ramach opodatkowania najmu, ale również i tych, którzy podjęli decyzję o przejściu na ryczałt ewidencjonowany.

Prawnik, Spec. ds. Rachunkowości i Rewizji Finansowej

marcin.sadej@pitax.pl

Marcin Sądej

Absolwent Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Ukończył studia podyplomowe z zakresu Przeciwdziałania Przestępczości Gospodarczej i Skarbowej oraz z zakresu Rachunkowości i Rewizji Finansowej. Ukończył kurs agenta celnego, kurs analityka finansowego oraz szkolenie w zakresie sporządzania dokumentacji podmiotów powiązanych. (...)

Program ten umożliwia swobodny wybór i przekazanie 1,5% podatku dochodowego od osób fizycznych wybranej Organizacji Pożytku Publicznego.

Pomoc Techniczna

  • 534 30 50 40
  • pn-pt 9:00 – 16:00
  • ikona emailpomoc@pitax.pl

Krajowa Informacja Skarbowa

  • 22 330 0 330
  • pn-pt 7:00 – 18:00