Jesteś tutaj: Strona główna Wiedza Sytuacje podatkowe Sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości

▪ 4 stycznia 2013 r. ▪ Zaktualizowano: 2 stycznia 2020 r. ▪ Autor: Dorota Łesak

Wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości zależy od roku, w którym nabyliśmy (lub wybudowaliśmy) zbywaną nieruchomość. Jeżeli sprzedajemy nieruchomość po upływie 5 lat od jej nabycia, to jesteśmy zwolnieni z płacenia podatku.

Sprzedaż nieruchomości

Czy oraz ile muszę zapłacić za sprzedane mieszkanie?

Wysokość podatku od nieruchomości zależy od daty nabycia zbywanej nieruchomości.

Rozróżniamy trzy zakresy dat:

  1. nieruchomości nabyte do końca 2006 r,
  2. nieruchomości nabyte od 1.01. 2007 do 31.12.2008 r,
  3. nieruchomości nabyte od 1.01.2009 r.

 

Czy oraz ile muszę zapłacić za sprzedane mieszkanie?

Wysokość podatku od nieruchomości zależy od daty nabycia zbywanej nieruchomości.

Rozróżniamy trzy zakresy dat:

  1. nieruchomości nabyte do końca 2006 r,

  2. nieruchomości nabyte od 1.01. 2007 do 31.12.2008 r,

  3. nieruchomości nabyte od 1.01.2009 r.

 

Nieruchomości nabyte lub wybudowane do końca 2006 r.

Jeżeli nabyliśmy nieruchomość w tym terminie, to sprzedając ją teraz jesteśmy zwolnieni

z podatku. Nie musimy również o fakcie sprzedaży informować urzędu skarbowego. W takiej sytuacji nie musimy płacić podatku, ponieważ w myśl przepisów podatkowych, jeżeli sprzedajemy nieruchomość (lub jej część) po 5 latach od jej nabycia (wybudowania) jesteśmy zwolnienie z rozliczaniem się z fiskusem.

Nieruchomości nabyte lub wybudowane między 1.01.2007 r. a 31.12.2008 r.

Jeżeli nabyliśmy nieruchomość w 2008, to sprzedając ją w roku 2013 i później jesteśmy zwolnieni z podatku od sprzedaży nieruchomości. Pozwalają nam na to przepisy, które mówią, że sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od jej nabycia jest całkowicie zwolniona z opodatkowania. I właśnie w roku 2014 minęło 5 lat podatkowych od roku 2008.

Jeśli pomiędzy nabyciem/wybudowaniem nieruchomości a jej sprzedażą nie minęło 5 lat, to jesteśmy zobowiązani do zapłacenia podatku. Wynosi on 19% zysku ze sprzedaży nieruchomości pomniejszonego o koszty odpłatnego zbycia.

Koszty odpłatnego zbycia to koszty uzyskania przychodu, np. udokumentowane koszty nabycia, koszty wybudowania, zapłacony podatek od spadków i darowizn, itp.

Podatek wynosi 19% *(przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości - koszty uzyskania przychodu+odpisy amortyzacyjne).

Tak obliczony podatek wykazujemy jedynie w naszym zeznaniu rocznym (PIT-36, PIT-36L lub PIT-38), w którym wyliczoną kwotę wpisujemy w wierszu pt. “Podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości”.

 

Nieruchomości nabyte lub wybudowane po 31.12.2008 r.

Wysokość podatku dla nieruchomości nabytych w tych latach wynosi

19%*(przychód z nieruchomości-koszty odpłatnego zbycia+odpisy amortyzacyjne). Koszty odpłatnego zbycia, to koszty uzyskania przychodu, np. udokumentowane koszty nabycia, koszty wybudowania, zapłacony podatek od spadków i darowizn, itp.

(Pamiętajmy, że gdy sprzedajemy nieruchomość po upływie 5 lat od daty nabycia lub wybudowania, podatku nie płacimy wcale!)

W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych w tych latach również możemy być zwolnieni z opodatkowania (lub z części podatku). Trzeba tylko spełnić odpowiednie warunki.

 

sprzedaz mieszkania

Czym jest ulga meldunkowa?

Sprzedając nieruchomość w 2019 r. też możemy być zwolnieni z zapłacenia podatku.

Musimy jednak spełniać warunki do objęcia ulgą meldunkową.

Ulga meldunkowa przysługuje osobom, które były zameldowane na pobyt stały

w sprzedawanym budynku przez co najmniej 12 miesięcy bezpośrednio przed datą zbycia. 

Aby skorzystać z tej ulgi, należy w swoim urzędzie skarbowym złożyć oświadczenie

o spełnianiu warunków do zwolnienia z podatku. Oświadczenie należy złożyć w terminie składania zeznań rocznych, czyli do 30.04 (za rok poprzedni).

Ulga mieszkaniowa - czy mogę skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Ulga ta pozwala nam nie zapłacić podatku lub zapłacić go w mniejszej części. Aby skorzystać z tego zwolnienia należy dochód ze sprzedaży mieszkania (cały lub część) wydać na własne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od daty zbycia starej nieruchomości.

Wolne od opodatkowania PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości,która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Do obliczenia takiego dochodu można posłużyć się schematem:

1. Dochód (przychód-koszty uzyskania przychodu)*wydatki na cele mieszkaniowe.

2. Uzyskany wyżej wynik należy podzielić przez przychód z odpłatnego zbycia. Jest to dochód zwolniony z podatku.

3. Wynik z pkt.2, czyli dochód zwolniony z opodatkowania należy odjąć od dochodu ze zbywanej nieruchomości.

4. Wynik z pkt.3 należy pomnożyć przez 19%. Jest to podatek, jaki mamy do zapłacenia.

PRZYKŁAD 1.

Przychód: 200 000

Koszty uzyskania przychodu: 150 000

Dochód: 50 000 (200 000 -150 000)

Wydatki na cele mieszkaniowe: 180 000

Dochód zwolniony z opodatkowania (liczymy wg wyżej napisanego schematu): (50 000*180 000):200 000 = 45 000

I teraz dochód zwolniony z opodatkowania należy odjąć od dochodu: 50 000- 45 000 = 5000

Do opodatkowania zostaje nam zatem dochód w kwocie 5 000 zł, który mnożymy przez stawkę podatku 19%. A zatem nasz podatek wyniesie 950 zł (5000 * 19%). Kwotę tę wpisujemy do zeznania PIT-39 w odpowiedniej rubryce.

Jeżeli cały nasz przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyliśmy na cele mieszkaniowe, to nie musimy płacić podatku w ogóle. 

Wydatki na cele mieszkaniowe

Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zaliczamy m.in:

  • wydatki na nabycie budynku mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,

  • wydatki na nabycie gruntu pod budowę budynku/lokalu mieszkalnego,

  • wydatki na budowę, adaptację, remont własnego budynku/lokalu mieszkalnego,

  • wydatki na spłatę kredytu mieszkaniowego (wraz z odsetkami),

  • wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego na spłatę kredytu mieszkaniowego.

Nie ma znaczenia, czy kredyt został zaciągnięty na zbywaną nieruchomość, czy na inną inwestycję mieszkaniową. Jedynym warunkiem jest zaciągnięcie kredytu przed datą zbycia nieruchomości.

W przypadku sprzedaży nieruchomości po 2008 r. należy złożyć do swojego urzędu skarbowego PIT-39 w terminie do 30.04. W zeznaniu tym wykazujemy przychód ze sprzedaży nieruchomości, koszty uzyskania przychodów, sumę odpisów amortyzacyjnych, a także dochód zwolniony z opodatkowania (jak taki dochód wyliczyć opisano powyżej). Dochód zwolniony z opodatkowania wpisujemy do zeznania niezależnie od tego, czy już ponieśliśmy wydatki na cele mieszkaniowe, czy dopiero poniesiemy.

Zbycie nieruchomości położonej za granicą – zasady

Zyski z przeniesienia majątku nieruchomego są generalnie opodatkowane w państwie, w którym nieruchomość jest położona. Dlatego, aby nie płacić podwójnego podatku (w Polsce i za granicą) Polska z innymi państwami podpisała umowy w sprawie unikania podwójnego opodatkowania (UPO); umowę wyłączenia z progresją lub umowę dotyczącą odliczenia proporcjonalnego. Zgodnie z tymi umowami, dochód uzyskany za granicą jest albo zwolniony z podatku w Polsce (wyłączenie z progresją), albo podatek zapłacony za granicą podlega odliczeniu od podatku polskiego (umowa dotycząca odliczenia proporcjonalnego), do wysokości określonego limitu.

Dochody ze zbycia nieruchomości położonej za granicą rozlicza się według następujących zasad:

  1. Gdy uzyskaliśmy dochód wyłącznie z nieruchomości położonej za granicą, w kraju, z którym Polska ma podpisaną umowę dotyczącą wyłączenia z progresją - to dochodu tego nie wykazujemy w PIT, ani nie musimy składać PIT-39.

  2. Gdy uzyskaliśmy dochód z nieruchomości położonej za granicą, w kraju, z którym Polska ma podpisaną umowę dotyczącą wyłączenia z progresją oraz dochód ze zbycia nieruchomości w Polsce - to w PIT-39 wykazujemy jedynie dochód ze zbycia polskiej nieruchomości.

  3. Gdy uzyskaliśmy dochód wyłącznie z nieruchomości położonej za granicą, w kraju, z którym Polska ma podpisaną umowę dotyczącą odliczenie proporcjonalnego - to dochód ten wykazujemy w PIT-39 oraz w PIT-ZG i przysługuje nam odliczenie podatku zapłaconego za granicą. Z tym, że odliczenie podatku zapłaconego za granicą nie może przekroczyć tej części podatku obliczonego przed dokonaniem odliczenia, która proporcjonalnie przypada na dochód uzyskany za granicą. Limit ten wyliczmy wg wzoru: ((dochód łączny*0,19)*dochód zagraniczny)/dochód łączny. W PIT-39 wpisujemy podatek zapłacony za granicą z uwzględnieniem limitu, natomiast w PIT-ZG wpisujemy cały podatek zapłacony za granicą - bez uwzględnienia limitu. Czyli należy kwotę podatku obliczoną według stawki 19% od łącznych dochodów uzyskanych w Polsce i za granicą pomnożyć przez kwotę dochodu uzyskanego za granicą, a następnie podzielić przez kwotę łącznego dochodu uzyskanego za granicą i w Polsce.

  4. Gdy uzyskaliśmy dochód z nieruchomości położonej za granicą, w kraju, z którym Polska ma podpisaną umowę dotyczącą odliczenia proporcjonalnego oraz dochód ze zbycia nieruchomości w Polsce - to w PIT-39 wykazujemy zsumowany dochód z Polski i z zagranicy. Przysługuje nam odliczenie podatku zapłaconego za granicą z uwzględnieniem limitu, o którym mowa w pkt.3. Do PIT-39 dołączamy PIT-ZG, w którym wykazujemy dochód zagraniczny oraz podatek zapłacony za granicą - bez uwzględnienia limitu.

  5. Gdy uzyskaliśmy dochód z nieruchomości położonej za granicą, w kraju, z którym Polska nie zawarła umowy dotyczącej unikania podwójnego opodatkowania – to stosujemy zasady jak dla odliczenia proporcjonalnego, czyli dochód wykazujemy w PIT-39 oraz PIT-ZG. Przysługuje nam prawo odliczenie podatku zapłaconego za granicą.

Pomoc Techniczna

  • 534 30 50 40
  • pn-pt 9:00-16:00

Krajowa Informacja Skarbowa

  • 22 330 0 330
  • pn-pt 7:00-18:00