Czy od dzierżawy gruntów rolnych płacisz PIT?
To zależy od tego, na co dzierżawca wykorzysta Twoją ziemię i czy masz gospodarstwo rolne. Czynsz za grunt z gospodarstwa wydzierżawiony na cele rolnicze jest wolny od podatku dochodowego (PIT) – nie wykazujesz go w zeznaniu. Czynsz za grunt wydzierżawiony na inne cele, np. pod farmę fotowoltaiczną, opodatkowujesz ryczałtem.
| Sytuacja | Czy płacisz PIT od czynszu? |
|---|---|
| Wydzierżawiasz grunty ze swojego gospodarstwa rolnego, a dzierżawca wykorzystuje je rolniczo, np. pod uprawy albo pastwisko (ale nie prowadzi na nich działu specjalnego) | Nie – czynszu nie wykazujesz w zeznaniu |
| Dzierżawca wykorzysta grunt na cele nierolnicze, np. pod farmę fotowoltaiczną, wiatrak albo skład | Tak – ryczałt 8,5%, a od nadwyżki ponad 100 000 zł w roku – 12,5% |
| Dzierżawca poprowadzi na gruncie dział specjalny produkcji rolnej, np. fermę drobiu albo pieczarkarnię | Tak – ryczałt na tych samych zasadach |
| Twoje grunty rolne nie tworzą gospodarstwa rolnego, bo mają łącznie nie więcej niż 1 ha (i nie więcej niż 1 ha przeliczeniowy) | Tak – ryczałt, nawet przy dzierżawie na cele rolnicze |
| Grunt należy do majątku Twojej firmy | Tak – czynsz zwykle rozliczasz w firmie, według jej formy opodatkowania |
Kiedy czynsz za ziemię wydzierżawioną na cele rolnicze jest wolny od PIT?
Ustawa o PIT nie obejmuje przychodów z działalności rolniczej – poza działami specjalnymi produkcji rolnej. Dlatego czynsz za ziemię, którą dzierżawca wykorzystuje rolniczo, nie podlega PIT, jeśli spełniasz dwa warunki:
- wydzierżawiasz gospodarstwo rolne albo jego część. Gospodarstwo rolne to użytki rolne – grunty oznaczone tak w ewidencji gruntów i budynków – o łącznej powierzchni ponad 1 ha albo ponad 1 ha przeliczeniowy, które są Twoją własnością albo są w Twoim posiadaniu. Liczy się łączna powierzchnia Twoich użytków rolnych, a nie tylko wydzierżawionej działki. Nie wliczasz jednak gruntów zajętych na działalność gospodarczą inną niż rolnicza, np. pod działającą farmę fotowoltaiczną,
- dzierżawca wykorzystuje ziemię na cele rolnicze – np. uprawia zboża albo warzywa, prowadzi sad, wypasa zwierzęta albo hoduje ryby w stawach – ale nie prowadzi na niej działu specjalnego produkcji rolnej (o nich niżej).
Taki czynsz pomijasz w zeznaniu podatkowym. Najlepiej, żeby umowa dzierżawy wprost wskazywała rolniczy cel – w razie pytań urzędu łatwiej to wykażesz.
Masz łącznie nie więcej niż 1 ha użytków rolnych (i nie więcej niż 1 ha przeliczeniowy)? Twoje grunty nie tworzą wtedy gospodarstwa rolnego. Czynsz za ich dzierżawę opodatkowujesz ryczałtem – także wtedy, gdy dzierżawca uprawia na nich zboże.
Kiedy od czynszu za grunt rolny zapłacisz podatek?
Czynsz za grunt rolny podlega PIT, gdy dzierżawca wykorzystuje ziemię:
- na cele nierolnicze – np. pod farmę fotowoltaiczną, elektrownię wiatrową, maszt telekomunikacyjny, skład materiałów albo parking,
- na prowadzenie działu specjalnego produkcji rolnej – np. fermy drobiu, pieczarkarni albo upraw w ogrzewanych szklarniach, o ile ich skala przekracza limity z ustawy o PIT.
Jeśli grunt nie należy do majątku Twojej firmy, czynsz jest przychodem z tzw. najmu prywatnego. Taki przychód opodatkowujesz wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie składasz oświadczenia o wyborze ryczałtu, bo innej formy opodatkowania nie ma. Gdy część gospodarstwa wydzierżawiasz rolnikowi pod uprawy, a część firmie pod farmę, ryczałt płacisz tylko od czynszu za grunt pod farmę – czynsz od rolnika pomijasz, jeśli spełnione są oba warunki opisane wyżej. Więcej o tym, jak rozliczyć najem prywatny, piszemy w osobnym artykule.
Jak opodatkować czynsz od inwestora przed budową farmy fotowoltaicznej?
Umowy z inwestorami często przewidują niższy czynsz do czasu rozpoczęcia budowy, a Ty w tym czasie nadal uprawiasz pole. Jeśli umowa traktuje tę kwotę jako czynsz za dzierżawę pod farmę, rozliczasz ją ryczałtem, tak jak późniejszy czynsz.
Inaczej może być, gdy z umowy wynika, że ta kwota pokrywa ograniczenia i straty w uprawach, które nadal prowadzisz. W takiej sprawie Krajowa Informacja Skarbowa uznała ją za przychód z działalności rolniczej – bez PIT. Skutki zależą od zapisów konkretnej umowy, więc przy takich zapisach możesz wystąpić o własną interpretację indywidualną.
Nie myl czynszu dzierżawnego z wynagrodzeniem za służebność przesyłu. Służebność przesyłu ustanawia się np. pod linię energetyczną, gazociąg albo kabel z farmy fotowoltaicznej. Wynagrodzenie za jej ustanowienie jest zwolnione z PIT. Czynsz za dzierżawę gruntu pod samą farmę – nie.
Ile podatku zapłacisz od dzierżawy na cele nierolnicze?
Ryczałt płacisz od przychodu, czyli od czynszu – bez odliczania kosztów, np. podatku rolnego czy podatku od nieruchomości. Jeśli rozliczasz VAT od czynszu, ryczałt zwykle liczysz od czynszu bez należnego VAT. Stawki wynoszą:
- 8,5% od przychodów do 100 000 zł w roku,
- 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Limit 100 000 zł obejmuje wszystkie Twoje przychody z prywatnego najmu i dzierżawy w roku – np. czynsz za grunt i za wynajmowane mieszkanie. Przychodem jest czynsz, który otrzymałeś albo który postawiono do Twojej dyspozycji w danym roku. Czynsz zapłacony z góry, np. za cały następny rok, opodatkowujesz w roku, w którym go dostałeś. Jeśli dzierżawca płaci w naturze, np. zbożem, przychodem jest jego wartość rynkowa.
Przykład. Pan Jan jest jedynym właścicielem 12 ha ziemi. 9 ha wydzierżawił sąsiadowi pod uprawę zbóż za 9 000 zł rocznie. 3 ha wydzierżawił spółce, która postawiła na nich farmę fotowoltaiczną, za 15 000 zł rocznie. Spółka zapłaciła czynsz za 2026 r. w styczniu. Innych przychodów z najmu pan Jan nie ma.
| Czynsz | Kwota | Podatek |
|---|---|---|
| od sąsiada – uprawa zbóż | 9 000 zł | bez PIT |
| od spółki – farma fotowoltaiczna | 15 000 zł | 8,5% × 15 000 zł = 1 275 zł |
Pan Jan wpłaca 1 275 zł ryczałtu do 20 lutego 2026 r. (albo do 20 kwietnia, jeśli płaci ryczałt co kwartał). Czynsz od spółki wykazuje w PIT-28 za 2026 r. Czynszu od sąsiada nie wykazuje w żadnym zeznaniu.
Kto płaci podatek, gdy grunt ma kilku właścicieli?
Gdy grunt należy do kilku osób, każda płaci ryczałt od swojej części czynszu – według udziału we własności. Jeśli udziałów nie da się ustalić, przyjmuje się, że są równe. Każdy współwłaściciel liczy limit 100 000 zł osobno.
Grunt należy do majątku wspólnego małżonków? Zwykle każde z Was rozlicza połowę czynszu. Możecie jednak wybrać, że cały czynsz z gruntu objętego wspólnością majątkową rozlicza jedno z Was. Składacie wtedy pisemne oświadczenie w urzędzie skarbowym do 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym w danym roku otrzymaliście pierwszy czynsz. Gdy pierwszy czynsz wpłynął w grudniu – do końca roku. Stawka 8,5% obejmuje wtedy przychody do 200 000 zł. Wybór obowiązuje także w kolejnych latach, chyba że w tym samym terminie zawiadomicie urząd o rezygnacji.
Grunt należy do majątku osobistego jednego z małżonków? Czynsz rozlicza tylko ten małżonek, do którego grunt należy.
Prywatna dzierżawa rozliczana ryczałtem sama w sobie nie przeszkadza we wspólnym rozliczeniu z małżonkiem – np. z pensji albo emerytury.
Kiedy płacisz ryczałt i jak rozliczyć dzierżawę w PIT-28?
- ryczałt w ciągu roku – za każdy miesiąc, w którym dostałeś czynsz, płacisz go do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień – do 20 stycznia następnego roku. Możesz też płacić co kwartał – do 20. dnia miesiąca po kwartale, a za IV kwartał do 20 stycznia – jeśli Twoje przychody z najmu i dzierżawy w poprzednim roku nie przekroczyły równowartości 200 000 euro. O płaceniu co kwartał informujesz w zeznaniu,
- zeznanie roczne – PIT-28 za 2026 r. składasz od 15 lutego do 30 kwietnia 2027 r. Wykazujesz w nim czynsz z całego roku i ryczałt wpłacony w ciągu roku,
- bez ewidencji – przy dzierżawie prywatnej nie prowadzisz ewidencji przychodów. Zachowaj jednak umowę i potwierdzenia otrzymania czynszu,
- ulgi – w PIT-28 możesz odliczyć od przychodu z dzierżawy niektóre wydatki, np. na internet, rehabilitację, IKZE albo darowizny.
Ryczałt wpłacasz na swój mikrorachunek podatkowy. Co wpisać w przelewie, wyjaśniamy w artykule identyfikacja zobowiązania.
Czy od czynszu za dzierżawę ziemi płacisz VAT?
Dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze jest zwolniona z VAT. Jeśli wykonujesz wyłącznie czynności zwolnione z VAT – np. wydzierżawiasz ziemię tylko na cele rolnicze i sprzedajesz płody rolne jako rolnik ryczałtowy – zwykle nie musisz rejestrować się do VAT ani składać deklaracji, bez względu na wysokość czynszu.
Inaczej jest przy dzierżawie na inne cele, np. pod farmę fotowoltaiczną. Dla VAT taka dzierżawa jest zwykle działalnością gospodarczą – nawet jeśli w PIT rozliczasz ją jako najem prywatny.
- nie jesteś czynnym podatnikiem VAT – zwykle korzystasz ze zwolnienia podmiotowego i nie doliczasz VAT do czynszu. Zwolnienie działa, dopóki wartość Twojej sprzedaży bez VAT nie przekroczy 240 000 zł w bieżącym ani w poprzednim roku (od 2026 r., wcześniej 200 000 zł). Zwolnienie przestaje działać już od transakcji, którą przekroczysz limit – od niej też płacisz VAT. Dlatego zgłoszenie rejestracyjne do VAT składasz wcześniej, przed dniem, w którym tracisz zwolnienie,
- jesteś czynnym podatnikiem VAT, np. jako rolnik rozliczający VAT – doliczasz VAT do czynszu za dzierżawę na cele nierolnicze, zwykle według stawki 23%.
Jak liczyć limit zwolnienia z VAT przy dzierżawie ziemi?
Do limitu 240 000 zł nie wliczasz m.in. zwolnionej z VAT sprzedaży produktów z własnego gospodarstwa przez rolnika ryczałtowego. Przy czynszu za dzierżawę na cele rolnicze interpretacje są rozbieżne. Ustawa każe wliczać do limitu zwolnione transakcje związane z nieruchomościami, chyba że są tylko poboczne. Tak przyjęła Krajowa Informacja Skarbowa w sprawie osoby, która wydzierżawiła grunty rolnikowi i pod farmę fotowoltaiczną. W nowszej interpretacji, dotyczącej osoby z wyłącznie zwolnioną sprzedażą, uznała jednak, że czynszu za dzierżawę na cele rolnicze do limitu się nie wlicza. Jeśli masz oba rodzaje dzierżawy i zbliżasz się do limitu, bezpieczniej wliczyć oba czynsze albo wystąpić o własną interpretację.
Jeśli sprzedaż objętą VAT zaczynasz w trakcie roku, limit liczysz proporcjonalnie do okresu jej prowadzenia. Niektóre rodzaje sprzedaży w ogóle wykluczają zwolnienie podmiotowe. Dla VAT – inaczej niż dla PIT – do wartości czynszu zwykle wlicza się też zwrot podatku od nieruchomości, jeśli dzierżawca Ci go płaci.
Kto płaci podatek rolny od wydzierżawionej ziemi?
Podatek rolny zwykle płaci właściciel gruntu – także wtedy, gdy ziemię wydzierżawił. Wyjątek: grunty gospodarstwa wydzierżawione na podstawie umowy zawartej według przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów o rentach strukturalnych. Wtedy podatek rolny płaci dzierżawca.
Grunt zajęty pod farmę fotowoltaiczną albo inną działalność gospodarczą dzierżawcy przestaje podlegać podatkowi rolnemu. Zamiast niego od tej części gruntu zwykle płacisz podatek od nieruchomości. Umowy z inwestorami często przewidują, że dzierżawca zwraca Ci ten podatek. Taki zwrot zwykle nie jest Twoim przychodem w PIT – ryczałt płacisz tylko od czynszu.
Rekomendacja PITax Rozliczenie PIT
Wydzierżawiasz grunt pod farmę fotowoltaiczną albo na inne cele nierolnicze? Rozlicz PIT-28 za 2026 r. w programie PITax. Wpiszesz przychód z dzierżawy i ryczałt wpłacony w ciągu roku, a program obliczy ryczałt za cały rok.
Źródła:
- art. 2 ust. 1 pkt 1 i ust. 2–4, art. 6 ust. 8 pkt 1 lit. b, art. 8 ust. 1, art. 9a ust. 6, art. 10 ust. 1 pkt 6, art. 11 ust. 1 i 2 oraz art. 21 ust. 1 pkt 120a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych;
- art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a, art. 9 ust. 1, art. 11 ust. 1, art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a, ust. 2, 5–8a, 13 i 14, art. 15 ust. 3 oraz art. 21 ust. 1–1c i ust. 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.);
- art. 1, art. 2 ust. 1 oraz art. 3 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1344);
- art. 2 ust. 1 i 2 oraz art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 707 ze zm.);
- art. 15 ust. 2, art. 96 ust. 3 i 5 pkt 2, art. 99 ust. 7, art. 113 ust. 1, 2, 5, 9 i 13 oraz art. 155 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; ustawa z dnia 24 czerwca 2025 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2025 r. poz. 896);
- § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 832);
- interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: z 16 stycznia 2024 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.841.2023.1.RK, i z 15 maja 2024 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.224.2024.3.AG (dzierżawa na cele rolnicze); z 26 maja 2023 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.289.2023.2.AA (grunt poniżej 1 ha); z 13 września 2023 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.412.2023.3.MZ (dzierżawa pod farmę fotowoltaiczną); z 4 września 2024 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.494.2024.4.RK (czynsz przed budową farmy); z 24 marca 2026 r., nr 0115-KDST2-1.4011.33.2026.2.RH (zwrot podatku od nieruchomości); z 18 kwietnia 2024 r., nr 0115-KDIT3.4011.180.2024.2.PS (kwartalne wpłaty ryczałtu); z 2 kwietnia 2025 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.182.2025.1.KOM (VAT od dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną); z 30 marca 2022 r., nr 0112-KDIL3.4012.475.2021.3.LS, i z 20 stycznia 2026 r., nr 0112-KDIL3.4012.742.2025.2.AW (dzierżawa na cele rolnicze a limit zwolnienia z VAT); z 16 kwietnia 2026 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.59.2026.2.KC (transakcja, którą przekroczono limit).
