Spis treści
- Ulga zwalniająca część lub całość dochodu ze zbycia nieruchomości
- Kiedy i w jaki sposób podatnik skorzysta z ulgi mieszkaniowej
- Wysokość ulgi mieszkaniowej
- Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości
- Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn
- Wydatki na własne cele mieszkaniowe
- Tylko 3 lata
- Ulga mieszkaniowa w zeznaniu rocznym PIT-39
- Praktyczne aspekty ulgi mieszkaniowej
Skorzystanie z ulgi mieszkaniowej wymaga spełnienia kilku warunków. Warto pamiętać także o pewnych niuansach, które sprawiają, że podatnik może stracić prawo do skorzystania z tej ulgi. Na co zwrócić szczególną uwagę?
Ulga zwalniająca część lub całość dochodu ze zbycia nieruchomości
Jednym ze źródeł przychodów, z jakiego podatnicy uzyskują swoje dochody, jest odpłatne zbycie nieruchomości. Może ono wystąpić w wyniku wykonywania działalności gospodarczej albo także poza obszarem jej prowadzenia.
W jednym i w drugim przypadku sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. W niniejszej publikacji przedmiotem analizy będzie wariant zbycia nieruchomości poza działalnością gospodarczą.
Sprzedając swoje mieszkania i domy niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej, podatnicy czekają na upłynięcie 5-letniego (licząc od końca roku, w którym nastąpił jej zakup) okresu, aby mieć prawo do zbycia przedmiotowej nieruchomości bez konieczności opłacania podatku dochodowego.
Co jednak w sytuacji, w której podatnik z różnych przyczyn musi sprzedać daną nieruchomość przed upływem 5 lat od momentu jej zakupu? Rozwiązaniem w takim wypadku może być zastosowanie ulgi mieszkaniowej w podatku dochodowym od osób fizycznych.
Kiedy i w jaki sposób podatnik skorzysta z ulgi mieszkaniowej
W sytuacji, gdy odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w ramach prowadzenia działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie – podatnik ma obowiązek objąć daną sprzedaż podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT) w wysokości 19% od podstawy opodatkowania (dochód ze zbycia – wyjaśnienie w dalszej części publikacji).
Niemniej istnieje możliwość zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT) przychodów uzyskanych z powyższego źródła przychodów (także w drodze zamiany):
- w kwocie, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz
- jeżeli od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe oraz
- udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
| Ulga mieszkaniowa w podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) | |
| Warunek | Opis |
| Okoliczność wykorzystania ulgi | Odpłatne zbycie części lub całości nieruchomości, lub udziału w tejże nieruchomości niezwiązanej z prowadzoną działalnością gospodarczą |
| Jakiego momentu zbycia dotyczy ulga | Odpłatne zbycie nieruchomości poza działalnością gospodarczą w ciągu 5-letniego okresu licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie |
| Okres wypełnienia warunków ulgi | 3 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie |
| Bezwzględny warunek ulgi | Przeznaczenie środków osiągniętych z przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w okresie 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło dane odpłatne zbycie na własne cele mieszkaniowe |
| Okoliczność wykorzystania ulgi | Zwolnienie dochodu w części lub w całości z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT) ze zbycia nieruchomości poza działalnością gospodarczą |
Zatem ulga mieszkaniowa pozwala na zwolnienie z obowiązku opłacenia podatku dochodowego od zbycia nieruchomości niezwiązanej z prowadzeniem działalności gospodarczej, jeżeli dane zbycie nastąpiło w okresie 5 lat od momentu zakupu oraz podatnik wydał uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Ulgę mieszkaniową możliwą do zastosowania w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości niezwiązanej z prowadzoną działalnością gospodarczą nie należy mylić z niezależną, odrębną ulgą mieszkaniową stanowiącą zwolnienie z podatku od spadków i darowizn.
Wysokość ulgi mieszkaniowej
Konkretna kwota ulgi mieszkaniowej (dochodu zwolnionego z PIT) jest zależna od wysokości środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości poza działalnością gospodarczą, którą podatnik wydał na własne cele mieszkaniowe:
- podatnik wydał część tych środków, a więc ta część pomniejszy dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT-19%);
- podatnik wydał całość środków, a więc podatnik z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości poza działalnością w ogóle nie zapłaci podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT-19%).
| Wysokość ulgi mieszkaniowej | |
| Kwota wolna od podatku | (D) Dochód ze sprzedaży nieruchomości x (W) wydatki na cele mieszkaniowe |
| (P) Przychód ze sprzedaży nieruchomości | |
Dochód ze sprzedaży nieruchomości x wydatki na cele mieszkaniowe podatnik musi podzielić przez przychód osiągnięty ze sprzedaży nieruchomości, a zatem
Kwota wolna od podatku (ulga mieszkaniowa) = D x W / P
Wynik tego działania będzie kwotą wolną od podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT), jaką podatnik odliczy od całości dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Im więcej środków z przychodu ze sprzedaży podatnik przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, tym mniejszy podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) z danej sprzedaży zapłaci.
Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowi cenę sprzedaży danej nieruchomości, jaką został zobowiązany uiścić nabywca danej nieruchomości.
Natomiast na kategorię dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości składają się:
| Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości |
| PRZYCHÓD Z ODPŁATNEGO ZBYCIA NIERUCHOMOŚCI – KOSZTY UZYSKANIA PRZYCHODÓW |
Koszty uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości poza działalnością zależą od formy nabycia danej nieruchomości.
| Koszty uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości | |
| Nabycie nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży | Koszt wytworzenia nieruchomości |
| Koszt nabycia nieruchomości | |
| Amortyzacja (pod pewnymi warunkami) | |
| Wszelkie nakłady poniesione w trakcie posiadania (używania) nieruchomości zwiększające wartość tej nieruchomości | |
| Amortyzacja | |
| Pozostałe, ewentualne koszty zbycia, które są obligatoryjne, aby transakcja sprzedaży mogła być zrealizowana (koszt wyceny, opłaty administracyjne, inne) | |
| Nabycie nieruchomości w drodze spadku lub darowizny | Wszelkie nakłady poniesione w trakcie posiadania (używania) nieruchomości zwiększające wartość tej nieruchomości |
| Zapłata podatku od spadków i darowizn | |
| Spłata długów spadkowych na rzecz pozostałych spadkobierców w czasie posiadania nieruchomości, ale i po sprzedaży nieruchomości | |
| Amortyzacja (pod pewnymi warunkami) | |
| Pozostałe, ewentualne koszty zbycia, które są obligatoryjne, aby transakcja sprzedaży mogła być zrealizowana (koszt wyceny, opłaty administracyjne, inne) | |
Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn
Warto zaznaczyć, iż ustawa o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2019 r. poz. 1813 z późn. zm.) przewiduje odrębną ulgę mieszkaniową, która jest niezależna od ulgi mieszkaniowej ze zbycia nieruchomości niezwiązanej z prowadzoną działalnością gospodarczą (w podatku dochodowym od osób fizycznych PIT). Jest to zupełnie inna ulga.
Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn pozwala podatnikowi na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem części lub całości wartości nieruchomości otrzymanej na podstawie umowy darowizny, lub dziedziczenia. Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn dotyczy otrzymania w spadku na drodze dziedziczenia lub w darowiźnie:
- budynku lub lokalu mieszkalnego;
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;
- spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego;
- udziału w spółdzielczym, własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego;
- udziału w spółdzielczym prawie do domu jednorodzinnego.
Wydatki na własne cele mieszkaniowe
Sprzedawca nieruchomości ma jedynie 3 lata licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości na wydatkowanie części lub całości przychodu uzyskanego z tej sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Wydatki na własne cele mieszkaniowe definiuje art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.).
| Wydatki na własne cele mieszkaniowe | |
| Lp. | Opis |
| I. | Wydatki związane z nieruchomościami położonymi w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
|
| II. | Wydatki poniesione w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej na:
|
| III. | Wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
|
Pamiętając o kryteriach wydatków na własne cele mieszkaniowe, należy jeszcze wspomnieć o art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.), który mówi, iż z wydatków na własne cele mieszkaniowe wyłączone są poniższe kategorie – jeśli są przeznaczone na cele rekreacyjne:
- nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
- budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, adaptacja lub remont budynku albo jego części.
Tylko 3 lata
Niezwykle ważnym aspektem w zakresie wykorzystania ulgi mieszkaniowej jest to, iż podatnicy, którzy uzyskali przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości poza działalnością gospodarczą w 2018 r. mają jedynie 2 lata, aby przeznaczyć środki z danego zbycia na własne cele mieszkaniowe.
Jednak w tym miejscu należałoby zaznaczyć, iż 29 grudnia 2020 r. prawodawca wprowadził przepisy aktualizujące dotychczasową postać ulgi mieszkaniowej w postaci rozporządzenia Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 23 grudnia 2020 r. w sprawie przedłużenia terminu na wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe przychodu uzyskanego w 2018 r. z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego.
Ustawodawca, uwzględniając negatywny wpływ panującej pandemii Covid-19 na gospodarkę, wydał ww. rozporządzenie umożliwiające podatnikom wykorzystanie ulgi mieszkaniowej jeszcze do końca 2021 r. (zatem 3 lata na wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe), nawet jeśli uzyskali przychód ze zbycia nieruchomości poza działalnością w 2018 r.
Natomiast podatnicy, którzy sprzedali nieruchomość poza działalnością w 2019 r., mają już 3 lata, aby przeznaczyć środki z danego zbycia na własne cele mieszkaniowe, ażeby móc skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
Ulga mieszkaniowa w zeznaniu rocznym PIT-39
Przychód, koszty, dochód, ulgę mieszkaniową, a więc kategorie kształtujące wynik ze sprzedaży nieruchomości poza działalnością gospodarczą podatnik wykazuje w zeznaniu rocznym PIT-39.
Zeznanie te podatnik składa do końca kwietnia roku następnego po roku zbycia nieruchomości, a więc nieruchomość sprzedana w 2020 r. wymaga złożenia zeznania rocznego PIT-39 do końca kwietnia 2021 r.
Aktualnie obowiązujące zeznanie roczne PIT-39 to wersja nr 10 (określona jest ona na dole każdej kolejnej strony zeznania).
Kategorie przychodu, kosztu uzyskania przychodu, amortyzacji, dochodu lub straty z odpłatnego zbycia nieruchomości poza działalnością zbywca ujmuje w tabeli C zeznania.
Natomiast kwotę obliczonej ulgi mieszkaniowej sprzedawca ujmuje w tabeli D w komórce nr 25 opatrzonej opisem: Kwota dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy
Praktyczne aspekty ulgi mieszkaniowej
Ulga mieszkaniowa stanowi dochód wolny od podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) z tytułu sprzedaży nieruchomości poza działalnością gospodarczą.
Podatnik, sprzedając nieruchomość w 2018 r. albo później, ma 3 lata na wydanie części lub w całości środków uzyskanych z danej sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.
Jeżeli nie zdąży, wówczas ma obowiązek złożyć korektę zeznania PIT-39 uwzględniającą faktyczną kwotę dochodu zwolnionego z podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) lub niewykazanie go wcale, jeżeli nie wydał żadnych środków na własne cele mieszkaniowe, a wykazał, że tak się właśnie stało.
Ponadto ustawodawca będzie wymagał w tym wypadku naliczenia odsetek podatkowych (liczonych następnego dnia po dniu upływu terminu złożenia zeznania rocznego PIT-39).
Należy także podkreślić wagę dokumentacyjną wydatków na własne cele mieszkaniowe. Urząd skarbowy w ramach kontroli prawidłowości ustalenia kwoty ulgi mieszkaniowej może zażądać wszystkich dokumentów posiadanych przez podatnika, potwierdzających dokonanie wydatków na własne cele mieszkaniowe.
Podatnik winien gromadzić dokumenty wydatków na własne cele mieszkaniowe w formie faktury, rachunku, umowy sprzedaży.
Paragon sprzedaży może niestety nie być honorowany przez organy skarbowe. Potwierdzeniem powyższego stwierdzenia jest m.in. interpretacja indywidualna z 30.10.2018 r. wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o sygn. 0112-KDIL3-2.4011.306.2018.2.MK.
W interpretacji tej Dyrektor KIS stwierdził, iż […] fakt poniesienia wydatków na cele uzasadniające zwolnienie można dowodzić wszelkimi rzetelnymi i wiarygodnymi dokumentami, z których sposób niebudzący wątpliwości wynika kto, kiedy, w jakiej wysokości i jakiego rodzaju wydatek poniósł. Sam paragon nie jest wystarczającym dowodem, gdyż dokumentuje on jedynie przedmiot transakcji i sprzedającego, a nie osobę ponoszącą wydatek. […]
Na koniec warto wspomnieć, że ustawodawca wymaga ponoszenia wydatków na własne cele mieszkaniowe, a zatem tylko na te, które pozostają w związku z wydatkami na własne przedsięwzięcia.
pomoc@pitax.pl