Czym jest ulga mieszkaniowa?
Ulga mieszkaniowa to zwolnienie z podatku od sprzedaży nieruchomości. Dotyczy sprzedaży, od której normalnie płacisz 19% podatku, bo nie minęło jeszcze 5 lat od końca roku zakupu albo budowy.
Najważniejszy warunek: pieniądze ze sprzedaży wydajesz w terminie na własne cele mieszkaniowe, np. na kupno albo remont mieszkania, w którym zamieszkasz. Wydasz całą kwotę ze sprzedaży – nie zapłacisz podatku. Wydasz część – zapłacisz proporcjonalnie mniej.
To nie jest odliczenie od dochodu z pracy. Ulga działa tylko na dochód ze sprzedaży nieruchomości, który rozliczasz w osobnym zeznaniu PIT-39.
Nie myl ulgi mieszkaniowej z dawnymi ulgami mieszkaniowymi, np. ulgą odsetkową od kredytu z lat 2002–2006. To zupełnie inne ulgi, rozliczane w załączniku PIT/D. Więcej znajdziesz w poradniku o uldze odsetkowej.
Kiedy płacisz podatek od sprzedaży nieruchomości?
Podatek płacisz, gdy sprzedajesz nieruchomość, zanim minie 5 lat. Pięć lat liczysz od końca roku, w którym ją nabyłeś (np. kupiłeś) albo wybudowałeś – nie od dnia zakupu.
Przykład. Kupiłeś mieszkanie w 2021 r. Pięć lat minie z końcem 2026 r. Jeśli sprzedasz je w 2026 r., zapłacisz podatek, chyba że skorzystasz z ulgi. Sprzedaż od 1 stycznia 2027 r. jest już bez podatku i bez PIT-39.
Zasada dotyczy m.in.:
- mieszkania, domu, działki albo udziału w nich,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (mieszkalnego albo użytkowego) i prawa do domu w spółdzielni,
- prawa użytkowania wieczystego gruntu.
Kilka sytuacji liczysz inaczej:
- Spadek – 5 lat liczysz od końca roku, w którym zmarły nabył albo wybudował nieruchomość.
- Darowizna – 5 lat liczysz od końca roku, w którym ją dostałeś.
- Rozwód albo inny koniec wspólności majątkowej – przy nieruchomości ze wspólnego majątku małżonków liczysz od końca roku, w którym trafiła do tego majątku.
Te zasady nie dotyczą sprzedaży w wykonaniu działalności gospodarczej, np. gdy handel nieruchomościami to Twoja firma.
Jak obliczyć dochód ze sprzedaży?
Podatek płacisz od dochodu, a nie od całej ceny. Dochód to przychód minus koszty.
- Przychód – cena z umowy minus koszty sprzedaży, np. prowizja pośrednika. Gdy cena bez powodu mocno odbiega od rynkowej, urząd może przyjąć wartość rynkową.
- Koszty – cena zakupu (albo koszt budowy) i koszty zakupu, np. podatek PCC i notariusz. Doliczasz też wydatki, które zwiększyły wartość nieruchomości, np. modernizację – potwierdzone fakturami VAT albo dowodami opłat urzędowych.
- Waloryzacja – koszty zakupu albo budowy podwyższasz co roku o wskaźnik inflacji, który ogłasza GUS. Robisz to od roku po zakupie do roku przed sprzedażą.
Przy nieruchomości otrzymanej za darmo, np. w spadku albo darowiźnie, kosztem są wydatki, które zwiększyły jej wartość, i zapłacony podatek od spadków i darowizn. Przy spadku doliczasz też koszt zakupu albo budowy poniesiony przez zmarłego oraz Twoją część ciężarów spadkowych, np. spłacone długi spadkowe i zachowek – w części przypadającej na sprzedawaną nieruchomość.
Jeśli od nieruchomości robiłeś odpisy amortyzacyjne, np. przy wynajmie, ich sumę doliczasz do dochodu. W PIT-39 wpisujesz ją w osobnej rubryce.
Na co wydać pieniądze, żeby skorzystać z ulgi?
Za wydatki na własne cele mieszkaniowe ustawa uznaje:
- kupno mieszkania albo domu, ich części lub udziału – razem z gruntem,
- kupno spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa do domu w spółdzielni,
- kupno działki pod budowę domu, także z rozpoczętą budową, albo innej działki, jeśli w tym czasie zmieni przeznaczenie na budowę domu,
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę albo remont własnego domu lub mieszkania,
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę albo adaptację na mieszkanie własnego budynku, lokalu albo pomieszczenia niemieszkalnego, np. strychu,
- spłatę kredytu albo pożyczki z odsetkami, zaciągniętych w banku lub SKOK-u przed dniem sprzedaży na te cele – także kredytu na kupno, budowę albo remont sprzedawanej nieruchomości i kredytu, który go spłacił,
- mieszkanie, dom albo działkę, które dostajesz w zamian, gdy zamieniasz nieruchomość.
Do remontu i wykończenia MF zalicza m.in. zabudowę kuchenną, trwale zamontowane meble na wymiar (np. szafy wnękowe), oświetlenie sufitowe i ścienne oraz kuchenkę, piekarnik, zmywarkę, pralkę i lodówkę.
Nieruchomość może leżeć w Polsce, innym kraju UE, Norwegii, Islandii, Liechtensteinie albo Szwajcarii. Za granicą warunkiem jest umowa, dzięki której polski urząd może dostać informacje podatkowe z tego kraju. Bank albo SKOK, w którym masz kredyt, też musi mieć siedzibę w tych krajach.
Czego nie uznaje się za własne cele mieszkaniowe?
Ulga służy Twoim własnym potrzebom mieszkaniowym. Według sądów chodzi o miejsce, w którym zamieszkasz. Liczba mieszkań nie jest ograniczona, ale urząd oceni każdy zakup osobno.
Zwykle nie skorzystasz z ulgi, gdy wydasz pieniądze na:
- mieszkanie, w którym nie zamieszkasz, np. kupione na wynajem albo dla dziecka czy rodzica,
- dom letniskowy albo działkę rekreacyjną,
- spłatę kredytu zaciągniętego po dniu sprzedaży,
- spłatę kredytu na inne cele, np. gotówkowego – nawet jeśli zabezpiecza go hipoteka na mieszkaniu,
- spłatę pożyczki od rodziny albo znajomych – liczy się tylko kredyt lub pożyczka z banku albo SKOK-u,
- spłatę kredytu w części, którą uwzględniłeś już w innej uldze,
- drobny sprzęt AGD, np. ekspres do kawy, mikrofalówkę albo toster.
Sam czasowy wynajem nie musi wykluczać ulgi, jeśli od początku naprawdę planujesz potem zamieszkać w tym mieszkaniu.
Ile masz czasu na wydanie pieniędzy?
Na wydanie pieniędzy masz czas do końca trzeciego roku po roku, w którym sprzedałeś nieruchomość. Zwykle liczą się wydatki od dnia sprzedaży – wyjątek opisujemy niżej.
Przykład. Sprzedajesz mieszkanie w maju 2026 r. Na wydanie pieniędzy masz czas do 31 grudnia 2029 r.
- Kupno – do końca terminu musisz nabyć mieszkanie, dom, działkę albo prawo spółdzielcze, np. podpisać akt notarialny przenoszący własność. Same wpłaty dla dewelopera nie wystarczą.
- Remont i budowa – budynek albo lokal musi należeć do Ciebie (także na prawie spółdzielczym) albo stać się Twój przed końcem terminu.
Kupujesz przed sprzedażą? Wydatek może zostać uznany także wtedy, gdy poniosłeś go przed ostateczną umową sprzedaży. Bezpieczna sytuacja to zapłata z zadatku albo zaliczki, którą kupujący dał Ci przy umowie przedwstępnej. Przy wydatkach z własnych oszczędności interpretacje podatkowe nie są jednolite – raz takie wydatki uznają, a raz odrzucają. Taki wydatek może więc oznaczać spór. Bezpieczniej kupić nowe mieszkanie na kredyt zaciągnięty przed sprzedażą i spłacić go pieniędzmi ze sprzedaży.
Ile podatku zaoszczędzisz?
Zwolniona jest ta część dochodu, jaką wydatki na cele mieszkaniowe stanowią w przychodzie:
dochód zwolniony = dochód × wydatki na cele mieszkaniowe ÷ przychód
Wydatki liczysz najwyżej do kwoty przychodu.
Przykład. Pan Tomasz kupił mieszkanie w 2025 r. za 500 000 zł. Za notariusza i podatek PCC zapłacił 15 000 zł. W 2026 r. sprzedał mieszkanie za 600 000 zł i zapłacił pośrednikowi 15 000 zł. Kosztów zakupu nie waloryzuje, bo sprzedał mieszkanie w roku następnym po zakupie.
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| przychód: 600 000 zł – 15 000 zł | 585 000 zł |
| koszty: 500 000 zł + 15 000 zł | 515 000 zł |
| dochód | 70 000 zł |
| wydatki na nowe mieszkanie w 2027 r. | 468 000 zł |
| dochód zwolniony: 70 000 zł × 468 000 zł ÷ 585 000 zł | 56 000 zł |
| dochód do opodatkowania | 14 000 zł |
| podatek 19% | 2 660 zł |
Bez ulgi pan Tomasz zapłaciłby 13 300 zł. Gdyby wydał na mieszkanie co najmniej 585 000 zł, nie zapłaciłby nic.
Jak rozliczyć ulgę mieszkaniową w PIT-39?
PIT-39 za rok sprzedaży składasz od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku. Do tego dnia płacisz też podatek. Zeznanie składasz także wtedy, gdy cały dochód jest zwolniony albo masz stratę.
- część C – przychód, koszty, odpisy amortyzacyjne oraz dochód albo stratę (poz. 20–24),
- część D – dochód zwolniony z ulgi mieszkaniowej (poz. 25). Podstawę obliczysz, odejmując go od dochodu, a od niej – podatek 19%.
Nie wydałeś jeszcze pieniędzy, ale zamierzasz to zrobić w terminie? Możesz już w PIT-39 wykazać dochód zwolniony. Możesz też zapłacić podatek, a po wydaniu pieniędzy złożyć korektę i odzyskać nadpłatę.
Małżonkowie, którzy sprzedają wspólną nieruchomość, składają osobne zeznania – więcej o PIT-39 przy sprzedaży przez małżonków.
Zachowaj dokumenty: umowy, faktury, potwierdzenia przelewów i umowę kredytu. Wydatki na cele mieszkaniowe nie muszą mieć faktury VAT, ale dowód musi pokazywać, kto, kiedy i ile zapłacił. Sam paragon zwykle tego nie pokaże.
Co, jeśli nie wydasz pieniędzy w terminie?
Jeśli w PIT-39 wykazałeś dochód zwolniony, a nie wydasz pieniędzy w terminie, składasz korektę PIT-39 za rok sprzedaży. Dopłacasz podatek z odsetkami za zwłokę.
Odsetki liczysz od dnia po terminie płatności podatku za rok sprzedaży do dnia zapłaty. Przy sprzedaży w 2026 r. biegną więc od 1 maja 2027 r.
Wydałeś tylko część pieniędzy? W korekcie zmniejszasz dochód zwolniony do kwoty wynikającej z wydatków, które poniosłeś. Podatek z odsetkami płacisz od różnicy.
Rekomendacja PITax Rozliczenie PIT
Rozlicz PIT-39 z ulgą mieszkaniową w programie PITax. Wpisujesz przychód, koszty i wydatki na cele mieszkaniowe, a program sam policzy dochód zwolniony i podatek.
Źródła:
- art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5–7, art. 19 ust. 1, art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25–30a, art. 22 ust. 6c–6f, art. 30e oraz art. 45 ust. 1, 1a pkt 3 i ust. 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych;
- Ministerstwo Finansów, Formularze PIT dla osób fizycznych – wzór PIT-39 (12) i broszura do PIT-39 za 2025 r., podatki.gov.pl [dokument elektroniczny, dostęp: 06.10.2026];
- interpretacja ogólna Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z 13 października 2021 r., nr DD2.8202.4.2020, w sprawie stosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT;
- interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 lutego 2026 r., nr 0115-KDIT3.4011.938.2025.2.DP (wydatki z własnych środków przed umową sprzedaży – uznane), i z 24 sierpnia 2026 r., nr 0115-KDIT1.4011.514.2026.1.AS (wydatek z własnych środków przed sprzedażą – nieuznany);
- uchwała NSA z 17 lutego 2020 r., II FPS 4/19; wyrok NSA z 21 listopada 2023 r., II FSK 1310/21; wyroki NSA: II FSK 480/23, II FSK 3126/14, II FSK 2090/16, II FSK 256/18 – Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych.
