Kiedy małżonkowie muszą złożyć PIT-39?
Jeśli prywatnie sprzedajecie mieszkanie lub dom z majątku wspólnego przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia lub wybudowania, każde z was składa osobny PIT-39. Wspólność majątkowa nie pozwala rozliczyć tej sprzedaży w jednym zeznaniu.
Po upływie pięciu lat nie składacie PIT-39 z tytułu tej sprzedaży i nie płacicie od niej PIT.
Jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat, każde z was składa zeznanie także wtedy, gdy wykaże stratę albo dzięki uldze mieszkaniowej nie zapłaci podatku. Brak podatku nie oznacza tutaj braku obowiązku złożenia PIT-39.
Jak ustalić początek pięcioletniego terminu?
Przy zakupionym mieszkaniu sprawdzacie rok nabycia własności. Jeśli wcześniej kupiliście spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, późniejsze przekształcenie go w odrębną własność nie rozpoczyna terminu od nowa – liczy się rok nabycia tego prawa.
Pięć lat liczycie od końca właściwego roku. Przykładowo: jeśli kupiliście mieszkanie w 2021 roku, pięć lat upływa 31 grudnia 2026 roku. Sprzedaż w 2026 roku wymaga złożenia dwóch osobnych zeznań PIT-39, a sprzedaż od 1 stycznia 2027 roku już nie.
Przy domu wybudowanym na działce należącej do waszego majątku wspólnego termin liczycie od końca roku nabycia gruntu. Przy spadku znaczenie ma nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę. Te sytuacje opisujemy w poradniku o rozliczeniu PIT-39.
Jak podzielić przychód i koszty w PIT-39 małżonków?
Przy sprzedaży mieszkania objętego wspólnością majątkową każde z was wykazuje w swoim PIT-39 połowę przychodu i połowę kosztów uzyskania przychodu. Nie możecie dowolnie przenieść całego rozliczenia na jedno z małżonków.
Najpierw ustalcie wspólne kwoty. Przychód to cena sprzedaży pomniejszona o poniesione koszty sprzedaży, np. prowizję pośrednika za znalezienie kupca. Koszty uzyskania przychodu przy kupionym mieszkaniu obejmują udokumentowane koszty nabycia oraz nakłady, które zwiększyły jego wartość w czasie posiadania.
Koszty nabycia lub budowy podlegają corocznej waloryzacji: uwzględniacie ustawowe wskaźniki od roku po nabyciu lub wybudowaniu do roku poprzedzającego sprzedaż. Podwyższenie nie obejmuje nakładów. Dopiero tak ustalone kwoty dzielicie po połowie.
Przykład podziału kwot między dwa zeznania
W 2026 roku kupiliście i sprzedaliście prywatne mieszkanie objęte wspólnością majątkową. Cena sprzedaży wyniosła 620 000 zł, a koszty sprzedaży – 20 000 zł. Udokumentowane koszty nabycia i nakładów wyniosły razem 400 000 zł. Mieszkanie nie było amortyzowane. Ponieważ zakup i sprzedaż nastąpiły w tym samym roku, nie ma tu waloryzacji kosztów.
| Rozliczana kwota | Łącznie dla obojga | W każdym PIT-39 |
|---|---|---|
| Przychód: cena minus koszty sprzedaży | 600 000 zł | 300 000 zł |
| Koszty uzyskania przychodu | 400 000 zł | 200 000 zł |
| Dochód: przychód minus koszty | 200 000 zł | 100 000 zł |
| Podatek bez ulgi mieszkaniowej: 19% dochodu | 38 000 zł | 19 000 zł |
W tym przykładzie każde z was rozlicza dochód 100 000 zł. Wpisanie całej ceny lub całych kosztów do obu zeznań podwoiłoby kwoty transakcji.
Jak małżonkowie rozliczają ulgę mieszkaniową?
Każde z was rozlicza ulgę mieszkaniową we własnym PIT-39. Zwolnienie obejmuje dochód w takiej części, w jakiej przypadający na daną osobę przychód zostanie przeznaczony na jej własne cele mieszkaniowe. Wydatki można ponosić od dnia sprzedaży do końca trzeciego roku następującego po roku sprzedaży.
Przy sprzedaży w 2026 roku termin na wydatki upływa 31 grudnia 2029 roku. Jeśli wspólnie kupujecie w Polsce mieszkanie, w którym oboje będziecie mieszkać, każde z was może skorzystać z ulgi. Przy zakupie musicie w tym terminie również nabyć własność – sama wpłata deweloperowi nie wystarczy.
Wspólny zakup nowego mieszkania – przykład ulgi
Wracamy do kwot z tabeli. Z przychodu ze sprzedaży przeznaczacie wspólnie 300 000 zł na zakup mieszkania do majątku wspólnego na własne potrzeby mieszkaniowe obojga. Płacicie i nabywacie własność po sprzedaży starego mieszkania, przed końcem 2029 roku. Na każde z was przypada 150 000 zł wydatków mieszkaniowych przy 300 000 zł przychodu, czyli połowa przychodu.
- Dochód zwolniony w każdym zeznaniu: 100 000 zł × 150 000 zł ÷ 300 000 zł = 50 000 zł.
- Podatek każdego z małżonków po uldze: (100 000 zł − 50 000 zł) × 19% = 9 500 zł.
Aby zwolnić cały dochód, trzeba przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe cały przychód, a nie sam zysk. W przykładzie pełna ulga dla obojga wymagałaby wspólnych wydatków mieszkaniowych w wysokości 600 000 zł.
Jeśli realizujecie różne cele mieszkaniowe, każde z was sprawdza warunki ulgi i oblicza zwolnienie dla własnych wydatków. Pełny katalog wydatków oraz zasady ich dokumentowania znajdziecie w poradniku o uldze mieszkaniowej w PIT-39.
Planowane wydatki i korekta zeznania
Ulgę wykazujecie już w zeznaniach za rok sprzedaży, również gdy dopiero planujecie wydatki. Jeżeli później nie spełnicie jej warunków albo wydacie mniej, niż zadeklarowaliście, trzeba skorygować własne zeznania i dopłacić podatek z odsetkami. Odsetki liczy się od dnia po pierwotnym terminie płatności podatku do dnia zapłaty włącznie.
Kiedy podział po połowie nie obowiązuje?
Podział po połowie dotyczy opisanej sprzedaży nieruchomości z majątku wspólnego. Sam fakt pozostawania w małżeństwie nie przesądza o takim rozliczeniu.
- Majątek osobisty jednego z małżonków. Jeśli mieszkanie należy wyłącznie do ciebie, tylko ty rozliczasz jego sprzedaż, o ile wymaga ona PIT-39. Do majątku osobistego należy co do zasady mieszkanie kupione przed ślubem albo otrzymane samodzielnie w spadku lub darowiźnie, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej.
- Dom na działce jednego z małżonków. Jeśli działka należy do majątku osobistego jednego z was, wybudowany na niej dom również należy do tej osoby, nawet gdy budowę finansowaliście wspólnie. Sprzedaż rozlicza wtedy właściciel działki, o ile wymaga ona PIT-39. Jeśli umową rozszerzyliście wspólność na nieruchomość, stosujecie zasady dla majątku wspólnego.
- Rozdzielność majątkowa i udziały we współwłasności. Jeśli posiadacie np. 1/3 i 2/3 mieszkania, przychód i koszty rozliczacie według tych udziałów. Nie dzielicie ich automatycznie po połowie. Jeżeli udziały nabywaliście w różnych latach, osobno sprawdźcie pięcioletni termin.
Do kiedy i jak wysłać dwa zeznania PIT-39?
PIT-39 za 2026 rok składacie od 15 lutego do 30 kwietnia 2027 roku. Do 30 kwietnia 2027 roku każde z was płaci także podatek wynikający z własnego zeznania.
W PITax Rozliczenie PIT przygotujcie dwa odrębne rozliczenia. W każdym podajcie dane właściwej osoby oraz przypadające na nią kwoty przychodu, kosztów i wydatków mieszkaniowych. Program oblicza dochód zwolniony dzięki uldze na podstawie podanych danych; sami sprawdzacie, czy wydatki spełniają jej warunki.
Źródła:
- Art. 8, art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5, art. 19, art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25–26, art. 22 ust. 6c–6f, art. 30e oraz art. 45 ust. 1, ust. 1a pkt 3 i ust. 4 pkt 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.);
- Art. 31, 33, 35, 43 i 47 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 236);
- Art. 46–48 Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795);
- Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 czerwca 2026 r., sygn. 0112-KDSL1-2.4011.276.2026.3.BR – podział przychodu i kosztów między małżonków;
- Ministerstwo Finansów – Zbycie nieruchomości;
- Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 października 2026 r., sygn. 0112-KDSL1-2.4011.598.2026.4.JN – termin przy domu na własnym gruncie;
- Ministerstwo Finansów – formularz PIT-39.
