Spis treści
- Kupno mieszkania: PCC czy VAT?
- Podatek od hipoteki przy kredycie mieszkaniowym
- Podatek od nieruchomości po zakupie
- Ulga mieszkaniowa i PIT przy sprzedaży nieruchomości
Kupno mieszkania: PCC czy VAT?
To, czy zapłacisz PCC, zależy od tego, czy sprzedaż jest objęta VAT albo korzysta z wyłączeń z PCC. W praktyce: na rynku wtórnym najczęściej występuje PCC, a na rynku pierwotnym (od dewelopera) cena zwykle zawiera VAT i PCC najczęściej nie występuje. Od tych zasad istnieją wyjątki.
| Typ transakcji | VAT w transakcji | PCC | Najczęstszy efekt podatkowy |
|---|---|---|---|
| Rynek wtórny (osoba prywatna / sprzedający bez VAT) | Najczęściej brak | Najczęściej 2% | PCC od wartości rynkowej nieruchomości |
| Rynek pierwotny (deweloper) | Najczęściej tak | Najczęściej brak | VAT jest w cenie, PCC zwykle nie występuje |
| Zakup „szóstego i kolejnego” lokalu w inwestycji (określone warunki) | Tak | 6% | Może wystąpić VAT i PCC 6% jednocześnie |
- Zapłacisz PCC 2%, gdy kupujesz mieszkanie lub dom na rynku wtórnym i sprzedaż nie jest rozliczana w VAT.
- Nie zapłacisz PCC przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym, jeśli spełniasz warunki zwolnienia.
- Możesz zapłacić PCC 6%, gdy kupujesz szósty i kolejny lokal mieszkalny w określonych warunkach, nawet gdy sprzedaż jest opodatkowana VAT.
- PCC zwykle nie występuje przy zakupie od dewelopera, gdy sprzedaż jest opodatkowana VAT.
- PCC nie jest liczone od „ceny z ogłoszenia”, jeśli odbiega od wartości rynkowej.
- PCC nie zastępuje podatku od nieruchomości, który rozlicza się po zakupie w gminie.
PCC przy zakupie mieszkania liczy się co do zasady od wartości rynkowej. Jeśli cena w akcie notarialnym odbiega od wartości rynkowej, urząd może ją weryfikować według zasad z ustawy o PCC.
Kiedy płacisz PCC 2% i ile to wynosi?
PCC przy zakupie mieszkania lub domu najczęściej wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. W praktyce podatek jest rozliczany przy podpisaniu aktu notarialnego: notariusz pobiera PCC i przekazuje go do urzędu.
Przy umowie sprzedaży w formie aktu notarialnego płatnikiem PCC jest notariusz, więc kupujący zwykle nie składa PCC-3 dla tej transakcji.
| Wartość rynkowa | Stawka PCC | PCC do zapłaty |
|---|---|---|
| 500 000 zł | 2% | 10 000 zł |
Przykład: kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym za 500 000 zł. PCC to 2% = 10 000 zł.
Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu
Istnieje zwolnienie z PCC dla osoby fizycznej kupującej „pierwsze” mieszkanie lub dom na rynku wtórnym. Zwolnienie dotyczy sytuacji, w których bez niego obowiązywałby PCC, czyli typowo umów sprzedaży nieobjętych VAT.
| Warunek | Jak rozumieć w praktyce |
|---|---|
| Brak wcześniejszych praw do lokalu / domu | W dniu zakupu i wcześniej nie przysługiwało Ci prawo własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego ani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (także udział w tych prawach). |
| Wyjątek: dziedziczenie udziału | Zwolnienie nie przepada, jeśli wcześniej miałeś udział do 50% nabyty w drodze dziedziczenia. |
| Zakup wspólny | Warunki zwolnienia spełniają wszyscy kupujący, aby zastosować zwolnienie do całej transakcji. |
Przykład: kupujesz pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym. Nigdy wcześniej nie miałeś mieszkania ani domu. PCC nie wystąpi.
Zwolnienie z PCC przy „pierwszym mieszkaniu” nie dotyczy transakcji, w których PCC i tak nie występuje z uwagi na VAT (np. typowy zakup od dewelopera opodatkowany VAT).
Stawka PCC 6% przy zakupie wielu lokali
PCC może wystąpić także wtedy, gdy zakup jest objęty VAT. Dotyczy to zakupu „szóstego i każdego następnego” lokalu mieszkalnego w określonych warunkach.
| Co musi wystąpić | Co to oznacza |
|---|---|
| Co najmniej 6 lokali (albo wcześniej nabyte co najmniej 5) | Kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości albo nabył wcześniej co najmniej pięć takich lokali (lub udziały). |
| Jedna nieruchomość gruntowa | Lokale znajdują się w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej. |
| Transakcja opodatkowana VAT | Lokale są opodatkowane VAT, a mimo to do umowy sprzedaży szóstego i kolejnego lokalu może mieć zastosowanie PCC 6%. |
Stawka PCC 6% dotyczy umowy sprzedaży szóstego oraz każdego następnego lokalu (albo udziału w lokalu) w budynku lub budynkach spełniających warunki ustawowe. Jeżeli lokal jest kupowany na współwłasność, obowiązek zapłaty PCC 6% może dotyczyć transakcji także wtedy, gdy warunki spełnia chociaż jeden z kupujących.
Przykład: kupujesz od dewelopera szóste mieszkanie w inwestycji stojącej na jednej działce. W cenie jest VAT i dodatkowo może wystąpić PCC 6%.
PCC 6% przy „szóstym lokalu” jest odrębną regułą od standardowego rozróżnienia: rynek wtórny = PCC, rynek pierwotny = VAT.
Podatek od hipoteki przy kredycie mieszkaniowym
Ustanowienie hipoteki może powodować PCC od hipoteki. W praktyce spotyka się dwie najczęstsze stawki podatku:
| Rodzaj zabezpieczenia | Stawka PCC | Kiedy występuje |
|---|---|---|
| Wierzytelność istniejąca o ustalonej wysokości | 0,1% | Gdy zabezpieczana kwota jest ustalona. |
| Wierzytelność o wysokości nieustalonej | 19 zł | Gdy wysokość zabezpieczanej wierzytelności jest nieustalona (częsty wariant przy kredytach hipotecznych). |
Sposób rozliczenia zależy od formy ustanowienia hipoteki. Jeżeli hipoteka jest ustanawiana w akcie notarialnym, podatek pobiera notariusz. W innych przypadkach PCC od hipoteki rozlicza się na zasadach właściwych dla PCC (w tym z uwzględnieniem terminów przewidzianych w ustawie).
Podatek od nieruchomości po zakupie
Podatek od nieruchomości to podatek lokalny. Stawki ustala rada gminy, więc różnią się w zależności od miejsca położenia nieruchomości. W przypadku mieszkań kluczowe znaczenie ma powierzchnia użytkowa.
Obowiązek podatkowy co do zasady powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym kupiłeś nieruchomość.
Przykład: kupujesz mieszkanie 20 sierpnia. Obowiązek podatkowy powstaje od 1 września.
| Co się dzieje po zakupie | Termin | Dokument / efekt |
|---|---|---|
| Zgłoszenie danych do gminy | 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego | Informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych (najczęściej formularz IN-1 według wzoru danej gminy) |
| Ustalenie podatku | Po złożeniu informacji | Decyzja z wyliczoną kwotą i terminami płatności |
Rekomendacje PITax
Ułatw rozliczenia po zakupie, kompletując dokumenty z 3 miejsc: akt notarialny, dokumenty kredytowe i korespondencję z gminy.
- Zachowaj wypis aktu notarialnego i potwierdzenia opłat notarialnych.
- Zachowaj dokumenty ustanowienia hipoteki, jeśli kredyt jest zabezpieczony hipoteką.
- Zachowaj decyzję podatkową z gminy w sprawie podatku od nieruchomości.
Ulga mieszkaniowa i PIT przy sprzedaży nieruchomości
Ulga mieszkaniowa dotyczy sprzedaży nieruchomości, a nie jej zakupu. Zwolnienie z podatku dochodowego może objąć dochód ze sprzedaży, jeśli spełnisz warunki wynikające z ustawy o PIT.
Kiedy sprzedaż mieszkania jest opodatkowana?
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat (licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie) stanowi źródło przychodu w PIT. W takim wariancie podatek od dochodu wynosi 19%.
| Element rozliczenia | Wartość / reguła |
|---|---|
| Okres 5 lat | Liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie |
| Stawka podatku | 19% dochodu |
| Dochód | Przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty nabycia i udokumentowane nakłady (według zasad ustawy o PIT) |
Na czym polega ulga mieszkaniowa?
Ulga mieszkaniowa polega na zwolnieniu z PIT dochodu ze sprzedaży nieruchomości w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Wydatkowanie musi nastąpić w terminie 3 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.
Zwolnienie z ulgi mieszkaniowej jest proporcjonalne: jeśli na cele mieszkaniowe przeznaczasz tylko część przychodu, tylko część dochodu jest zwolniona z PIT.
Najczęstsze kategorie wydatków na własne cele mieszkaniowe obejmują m.in. nabycie lokalu lub domu, nabycie gruntu pod budowę, budowę lub remont własnej nieruchomości oraz spłatę kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami, jeśli spełnione są warunki ustawowe.
Jak policzyć zwolnienie z ulgi mieszkaniowej?
Zwolnienie działa jak proporcja: dochód zwolniony odpowiada udziałowi wydatków mieszkaniowych w przychodzie ze sprzedaży.
| Wzór | Znaczenie |
|---|---|
| Dochód zwolniony = Dochód × (Wydatki na cele mieszkaniowe / Przychód ze sprzedaży) | Im większa część przychodu jest wydatkowana na cele mieszkaniowe, tym większa część dochodu jest zwolniona. |
Przykład: sprzedałeś mieszkanie za 300 000 zł. Koszty nabycia i udokumentowane nakłady wyniosły 250 000 zł. Dochód to 50 000 zł. Na własne cele mieszkaniowe wydajesz 240 000 zł.
Dochód zwolniony = 50 000 zł × (240 000 zł / 300 000 zł) = 40 000 zł.
Dochód do opodatkowania = 50 000 zł − 40 000 zł = 10 000 zł.
Jak to wykazać w rozliczeniu?
Sprzedaż nieruchomości i ulgę mieszkaniową wykazuje się w zeznaniu PIT-39 składanym za rok, w którym doszło do sprzedaży, w terminie właściwym dla zeznań rocznych.
Źródła:
- art. 1 ust. 1, art. 2, art. 4, art. 6, art. 7, art. 7a, art. 9 i art. 10 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 z późn. zm.),
- art. 10 ust. 1, art. 21 ust. 1, art. 21 ust. 25, art. 30e ust. 1 i art. 45 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm.),
- art. 6 ust. 1 i art. 6 ust. 6 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 707 z późn. zm.),
- art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 341 z późn. zm.).
